郁亮掌舵兩年半 | 萬科與恒大差距拉大、被碧桂園反超

孫庭陽2020-01-09 10:14:42來源:中國經濟周刊

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??近日,萬科發布最新經營數據,2019年全年合同銷售金額6308億元。

??對比2019年銷售額排名前四位的房地產公司近兩年的銷售額,另外三家銷售額大踏步前進時,萬科是碎步前行,但是,其杠桿率卻在升高。

??郁亮從2017年6月開始任萬科董事會主席,到現在經歷了兩個完整的會計年度。

??截至2019年12月19日,姚振華實控的深圳鉅盛華公司和前海人壽保險持續減持萬科,兩家機構所持萬科的股票數量已經不到總股本的5%。而在2017年6月末,兩家機構合計持有萬科股票數量占總股本25.4%。

??謹慎投資,銷售額被“后輩”們趕超

??與萬科相比,同為行業前四的另外三家——融創中國(1918.HK)、碧桂園(2007.HK)和中國恒大(3333.HK),還是房地產行業“新手”。在“后輩”面前,近幾年一直喊著房地產白銀時代的萬科,被碧桂園反超,與中國恒大差距增大,即便是和融創中國相比,優勢也所剩無幾。

??萬科在其2016年報中,對銷售方面表述是“實現銷售金額3647.7 億元,同比增長39.5%,銷售回款位居行業首位”。而在2017年和2018年的年報中,在行業中排名均無表述。

??但是,在公告中,萬科還是在2017年透露,“22個城市的銷售金額位列當地第一”,2018年“24個城市的銷售金額位列當地第一”。這兩年,萬科有銷售的城市數量都在60個左右。

??萬科不再披露排名位置,但還是可以通過三方數據看出排名變化。

??據克而瑞研究中心公布的數據,2019年按照權益銷售金額(編者注:合作項目按股權比例計算的銷售額)排序,前四名公司從大到小依次是碧桂園、中國恒大、萬科和融創中國。而在2016年,權益銷售金額排名中,中國恒大第一、萬科第二,碧桂園第四,融創中國第九。

??近年來,融創中國快速擴張。2016年,融創中國合同銷售額比萬科少59%,到了2019年,融創中國合同銷售額只比萬科少12%。從絕對值看,在2017年至2019年這3年間,融創中國落后于萬科年度合同銷售額,從2141億元降到了746億元。

??碧桂園則在同期實現了反超??硕鹧芯恐行臄祿@示,2016年碧桂園權益銷售額只有萬科的90%;2017年碧桂園超過萬科;到了2019年,其權益銷售額已達萬科的1.34倍。

??中國恒大領先優勢也在加大。2016年,中國恒大權益銷售額比萬科多944億元,近幾年領先優勢更加明顯,2019年比萬科多1679億元。

??業內人士分析,萬科近年來的表現,和其運營策略有關。

??在2017年報中,萬科對2018年的經營策略是“以現金流為基礎,謹慎投資,持續優化資債結構”。在萬科2018年報中,對2019年度策略同樣有“謹慎投資”“投資測算預留足夠的安全邊際,保證投資質量和合理的資源總量”的表述。

??加大杠桿,有息負債3年間增長1323億元

??雖然萬科在年報數度提及要“謹慎投資”,但是公司的有息負債卻在逐年提高。在降杠桿成為近幾年宏觀經濟的關鍵詞時,號稱要“活下去”萬科,杠桿在逐漸增加,凈負債率也在提升。

??2016年至2018年,萬科有息負債分別是1289 億元、1906億元和2612億元。在2017年和2018年兩年間,公司有息負債余額翻倍。有息負債占總資產的比例也逐漸提升,2016年至2018年分別是15.5%、16.4%和17.1%,

??雖然萬科銷售毛利率提升,但是,當新增負債不能迅速產生收益時,就可能攤薄整體收益。2016年至2018年,萬科總資產收益率從3.93%降至3.66%。

??2018年末萬科凈負債率 30.9 %,繼續處于行業低位。

??2018年中國恒大等公司卻大幅降杠桿。中國恒大的年報中重點強調“通過綜合措施,大幅降低債務水平及負債率”,凈負債率同比降低31.8個百分點,總借貸水平同比降幅為8.1%。

??有業內人士評價稱,雖然萬科的負債率處于行業較低的水平,但似乎有些“后知后覺”,2016年、2017年未能像其他地產企業那樣大規模擴張;中國恒大整體負債率較高,卻借著2016年、2017年的銷售高峰,大大降低了負債率,對行業走勢的預判似乎更精準。

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