地產商業績大比拼:都說地產寒冬 可它們賣6000個億

2020-01-09 09:29:50來源:中國企業家雜志

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??銷售分化態勢仍在房企中延續。從全年累計增速來看,二線藍籌表現亮眼。

??“裁員、融資難、中年危機?”

??除了這些,潘佳明想不出2019年的地產界還有什么關鍵詞。

??當他向《中國企業家》談起自己作為地產人的心理感受時,他的論調是焦慮的,游離的。雖然位居龍頭房企的投資要職,眼瞅著身邊同事離職,他無時無刻不感到“生存危機”。另一家龍頭房企區域負責人則一句帶過自家境況:“不在裁員中,就是在裁員路上?!?/p>

??另一家總部位于華南的腰部房企,負責營銷管理線多年的田煜心態已然平靜?!艾F在這個市場,哪個房企都是一樣,壓力大,不安穩?!碧镬嫌谩胺e極而謹慎”概括自己過去一年的從業心態,“不然怎么辦?低迷歸低迷,肯定還要想辦法?!?/p>

??所幸在過去一年,他們所在的公司都已完成年度目標,而自己也未被“裁員”。截至1月6日,龍頭房企的年度業績均已對外披露。隨著碧桂園年度業績出爐,房企規模之爭正式步入6000億時代。從2019年全年合同銷售業績來看,龍頭房企中,碧桂園、萬科、恒大、融創繼續保持領先位置,排位與去年一致。

??根據各家公司公告,在2019年,頭部房企的合同銷售金額分別為:融創中國5562.1億元,萬科6308.4億元,恒大6010.6億元,而根據克而瑞研究中心統計,當年碧桂園的累計合同銷售額為7715億元。

??按照合同銷售金額排名,頭部房企的順序為碧萬恒融。但若按照權益金額排名方面,四家房企排名出現變化,為,碧恒萬融,其中碧桂園5522億元,恒大5782億元,萬科4103億元,融創3834億元。

??一個插曲。融創也曾“短暫”進入“前三”。2019年11月底公布的業績榜單中,融創單月業績力壓萬科,雖不復順馳時代“打敗萬科,做銷冠”的霸氣,融創中國董事會主席孫宏斌僅僅謙虛表示,“超過萬科是個意外”。不過最終,萬科還是臨門一腳在最后一月加速搶收,重回前三。

??據克而瑞發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》,本次全口徑前十企業分別為碧桂園、萬科地產、中國恒大、融創中國、保利發展、綠地控股、中海地產、新城控股、世茂房地產、龍湖、華潤置地。雖然全口徑上華潤領先5億元,但在含金量更高的權益榜單中,龍湖以近30億元的優勢力壓華潤,進入前十。

??“榜單作為融資的一個標準仍有一定意義,只不過今年頭部房企不太樂意提自己的名次了?!蹦巢痪呙男袠I分析人士談起房企排位時稱,“畢竟房企規模再增長的空間變小了,只要能穩住就挺好。況且,穩字頭上一把刀?!?/p>

??2019年下半年市場調控趨緊,但得益于下半年房企加大推盤、以價換量等營銷手段,主流房企的業績指標完成率依舊較高。不過,仍有少部分房企壓力較大。

??值得注意的是,“碧萬恒”的龍頭房企排位雖未變動,萬科和中國恒大銷售同比增速已下降至個位數。平安證券近日公布的一組統計數字中,基調同樣悲觀?!?019年主要規模房企整體完成率(107%)仍遠低于2016(126%)和2017年(124%),且僅略好于2018年(105%),這從側面反映出,市場壓力在逐步加大?!?/p>

??增速放緩:腰部快于頭部

??一個顯著的市場表現是,百強房企銷售增速放緩,頭部房企增速低于腰部。

??據天風證券統計,百強銷售增速從2018年的35%下降到2019年的16%。具體而言,TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分別是13%、15%、16%。值得關注的是,二線藍籌表現亮眼。比如,世茂房地產增速達48%、陽光城30%、旭輝集團38%、中南建設35%、金科股份40%。

??“到了前十強這樣規模的房企,業績上肯定有戰略儲備,業績金額多少也要看年底是否需要?;蚨嗷蛏?,都在掌控之中?!蹦巢痪呙闹麢C構分析師稱,“尤其在年底需要業績表現時,規模房企能運用的手段及其所產生的作用都會更強?!?/p>

??房企“高歌猛進”的時代結束了。天風證券分析師陳天誠(金麒麟分析師)預測稱,百強房企增速在2020年整體仍將下降。其中,部分龍頭增速在10%以內,大部分增速會在10%~20%區間,少部分會在20%及以上?!邦^部企業增速略低于二線,說明集中度在放緩,行業格局仍有打破機會?!?/p>

??一個值得關注的現象是,房企業績的權益數字正得到越來越多的重視。不僅是碧桂園,華潤、陽光城、富力、佳兆業等企業也都選擇對權益口徑業績進行披露。中海和龍湖分別以22.8%和21.3%權益金額增長領跑頭部房企。

??“未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力?!狈治鋈耸恐赋?。剛剛過去的2019年,TOP30房企全年其合計操盤銷售金額69938億元,同比上升5.6%;合計權益銷售金額56975億元,同比上升11.5%,增速明顯高于百強房企合計數據。

??不過,房企銷售權益比在2019年呈現下降,合作開發仍為房企規模提升的重要推手。

??2019年,TOP100房企銷售權益比73.5%,較2018年下降6.8個百分點,其中各梯隊房企權益比均出現下降,招保萬金從71%降至66%。憑借品牌優勢與優秀的操盤能力,大中型房企紛紛通過收并購、合作開發、小股操盤等方式提升銷售規模、獲取較高權益回報。分析人士稱,隨著樓市降溫與核心城市地價回落,不排除后續主流房企權益占比將有所回升。

??在規模增速放緩的大趨勢下,“現金流”成為2019年房企高管越發重視的“KPI”。即便是“宇宙第一房企”碧桂園的總裁莫斌也在提醒自己,“在企業行穩致遠的大背景下,必須通過競爭力的提升,使現金流更加充實?!北坦饒@方面則宣稱,2020年,公司仍將推行全面預算管理和現金流管理,同時持續提升全周期綜合競爭力。

??“全面提升全周期綜合競爭力”是在2019年初,碧桂園集團董事局主席楊國強對公司提出的要求。在過去一年里,碧桂園的改革舉措集中在變革管理制度,優化組織結構,通過推行縱向輪崗、建立責任共同體等方面,逐步強化總部精干高效、區域做強做優、項目做一成一的三級管控體系。

??百強分化加?。骸皬娬吆銖姟?/strong>

??2019年,TOP3房企門檻突破6000億元。

??《中國企業家》綜合wind、川財證券等多家機構統計數據發現,TOP10/30/50/100的進入門檻較2018年,分別提升至2430億元、1131億元、736億元和237億元。

??據有關機構發布《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,過去10年間,“千億”房企已從1家擴容至36家,“百億”陣營已有152家。其中,銷售額在3000億元以上的房企有7家、1000億~3000億元29家、500億~1000億元29家、300億~500億元30家、100億~300億元57家。

??從榜單門檻來看,前十房企之間的競爭最為激烈。2019年TOP10門檻同比提升21%至2430億元,相比之下,TOP3門檻同比僅提升13%至1131億元。千億房企擴容速度同樣放緩,2019年僅增加4家至34家,而2018年增加13家,TOP100門檻則僅提升9%至237億元。

??克而瑞分析指出,百強房企銷售增速雖有所放緩,但行業馬太效應仍在。2019年,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

??平安證券分析師楊侃表示,隨著樓市步入調整期,龍頭房企在品牌、融資、土儲、運營等方面優勢將更加凸顯,預計頭部房企市占率將繼續提升。

??值得一提的是,過去五年中,業績一度陷入低迷的世茂在2019年找回狀態。宏觀調控給曾經的行業前十帶來機會。在接連收購泰禾、粵泰股份、福晟集團等同行的項目或公司股份后,世茂在2019年重返前十賽道。跌出前20強的富力地產爽約2019年銷售目標??硕鸱Q,富力2019年合同銷售額僅1493億元,遠未達到1600億元的年度目標。

??頭部房企的優勢還體現在拿地上。2019年,土地繼續向頭部房企集中。其中,萬科、碧桂園、保利、中海、融創等5家房企的拿地金額超過1000億元。

??有關機構發布的《2019年1~12月全國房地產企業拿地排行榜》顯示,2019年TOP100房企拿地總額27835億元,同比增長17.7%;TOP50企業拿地總額22391億元,較2018年增長34.8%。TOP10企業拿地總額9702億元,占TOP50企業的43.3%,較2018年占比上升1個百分比。

??相比于房企外部排位,不同區域布局的房企也面臨著不同的市場境遇。

??一方面,2019年房企拿地金額、拿地面積前十城市均為一二線城市。另一方面,三四線房企不斷加大的去化壓力直接影響銷售增速。尤其是,布局一二線的房企,業績明顯好過布局三四線的房企。而在去年的最后一個月,三四線去化數字出現大幅下滑。

??據天風證券統計,2019年,布局一二線房企的銷售增速為16%,布局三四線房企銷售增速為11%。天風證券分析師陳天誠稱,“一二線處于復蘇通道中,三四線整體面臨下行壓力,尤其12月單月,一二線房企銷售增速15%,而三四線房企銷售增速-25%,三四線增速出現大幅下滑?!?/p>

??另據銀河證券統計,從庫存總量上看,當前一、二線城市庫存總量處于低位,分別較高點下降27%、22%,而三線城市庫存仍面臨較大壓力,目前庫存量較此前高點增加4%。分析提醒,隨著一二、三四線分化顯著,無論在總量還是去化速度方面,庫存風險將主要在三四線集中。

??究其原因,一線城市政策持續收緊,去化周期震蕩上行;二線城市人才引進政策主導寬松,去化較為溫和;三線城市庫存處在高位,結構性風險顯現?!?019年,三線城市政策維持去年“因城施策”態勢,但市場總體仍呈現疲態,供給過剩而需求不足,在棚改漸進式退出之后,市場缺乏新的驅動力?!便y河證券分析師稱。

??楊侃認為,當前市場銷售難度整體加大,而三四線受制于供應充足、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,后續量價均面臨較大壓力,未來或存在三四線超預期調整,帶來房企大規模減值及中小房企資金鏈斷裂風險。此外,后續樓市若超預期降溫,部分償債壓力較大房企也將面臨資金鏈斷裂風險。

??開年一棒:政策再表態

??“這意味著未來地方政府在房地產政策的把握上有更多的自主權?!?/p>

??中泰證券分析認為,2019年12月的中央經濟工作會議明確提出“壓實各方責任”,說明未來管理將從“縱向管理”慢慢轉變成各地政府“靈活掌控”,在盡可能完成經濟增長目標的前提下,同時兼顧環保、降杠桿、保就業和抑制資產泡沫,尋求動態平衡。

??主流觀點認為,在當前房地產景氣度依然在高位,行業整體趨穩,局面杠桿率上升偏快的背景下,大范圍放寬的可能性不大,全局層面大概率保持調控基調平穩,放權地方,以關鍵指標區間管理為主。

??近期,據銀保監會公告統計,2019年各級銀保監系統對銀行業機構累計開出罰單逾1500張,罰金金額達9.5億元,罰單數量和罰金總額與2018年同期相比均明顯減少。然而,這其中銀行違規“輸血”房地產罰單數量明顯增多,百萬級以上大額罰單中,銀行涉房涉地貸款違規數量占比超過三成,與此同時,房地產相關罰金累計超過億元。

??1月4日,中國銀保監會印發《中國銀保監會關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》,提出要加強重點領域風險防控,“銀行保險機構要落實‘房住不炒’的定位,嚴格執行房地產金融監管要求,防止資金違規流入房地產市場,抑制居民杠桿率過快增長,推動房地產市場健康穩定發展”。

??對此,多家分析機構表達出類似觀點。盡管在樓市整體下行、房企銷售回款與償債壓力上升的背景下,房地產信貸政策有望邊際改善,比如12月房貸利率回落、個別公司海外再融資獲批,但預計房企前端融資等管控仍難以松動,房企資金面或難現2019年年初寬松局面。

??央行1月6日全面降準0.5%,釋放長期資金約8000億元。這是2011年11月30日以來央行第15次“全面降準”,最近一次“全面降準”發生在2019年9月16日。人民銀行稱,此次降準是全面降準,體現了逆周期調節,將有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源,降低金融機構支持實體經濟的資金成本,直接支持實體經濟。

??中國銀河證券房地產行業分析師潘瑋認為,政策方面,對房地產融資端供給端的收緊趨勢在2020年仍將保持,但需求端將有政策邊際改善的空間。對房企自身而言,存量時代逐步來臨,如何發掘存量市場的價值,是未來眾多房企的必修之課。頭部企業多元化布局已經開啟,行業機會仍然巨大,行業新趨勢下地產公司新形態逐漸形成,未來發展空間廣闊。

??2019年度目標完成后,恒大已經率先宣布下一階段規劃:2020年劍指6500億元,同比增長8%左右。

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