新年首個融資窗口開啟,房企扎堆海外發債

孫夢凡2020-01-09 08:27:32來源:第一財經

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??新年伊始,中國房地產企業已靜悄悄開啟新一輪融資動作。

??1月8日,融創中國(01918.HK)發布公告,宣布就發行2025年到期的5.4億美元6.5%優先票據訂立購買協議,所得款項主要用于現有債務再融資。同日發布融資計劃的,還有碧桂園、旭輝控股、金隅集團、建發股份等房企。

??作為2020年首個發行窗口,近期債券市場頗為熱鬧。據第一財經不完全統計,房企公布的債券融資計劃達16筆,龍頭房企、中小型企業均有涉足。值得注意的是,在已公布計劃中,低利率發債頻頻出現,其中不乏民營企業融資成本低至3.375%。

??與此同時,隨著全球負利率債券越來越多,中國高票息地產債受到的關注度越來越高。去年房企境外融資額達752億美元。2020年,房企在海外市場的身影依然活躍,包括龍光地產、禹洲地產、合景泰富、正榮集團等多家內房,均不約而同于海外籌措資金。

??今年首個融資潮來臨

??經過一年嚴峻融資環境的考驗,房企于今年開始謀求破冰空間。

??1月7日,龍湖集團(00960.HK)公告,擬發行于2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據、于2032年到期的4億美元3.85%優先票據,將用于再融資及公司用途。此筆融資,創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

??過往來看,融資成本較低的房企大多有國資背景。據克而瑞統計,去年上半年平均融資成本最低的為中海地產,為4.28%。再次為華潤置地、龍湖集團、越秀地產、金地集團、招商蛇口、中國金茂、保利地產、光明地產、首開股份,平均融資成本分別為4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。

??有業內人士指出,國企和央企在融資上有天然優勢。龍湖雖是民企,不過是中國唯一獲得三家國際信用評級機構投資級評級的民營房企,而融資成本與信用評級呈正相關。據悉,本次發行吸引了來自歐洲和亞洲資管公司、政府主權基金、銀行等訂單,獲48億美元超額7倍認購。

??不僅是龍湖,實際上近期房企低利率發債并不罕見。

??1月3日,榮盛發展(002146.SZ)稱,擬發行2020年度第一期超短期融資券,發行規模5億元,申購利率區間4.5%~5.5%;1月6日,龍光地產(03380.HK)稱,擬發行10億元境內公司債券,利率4.8%。1月8日,金隅集團(601992.SH)稱,擬發行金額不超過50億元公司債券,品種一票面利率區間3.2%~4.2%,品種二票面利率區間3.5%~4.5%。

??對比2018年房企發債成本,上述企業為融資付出的代價已有所減緩??硕饠祿@示,2019年房企新增融資成本為7.07%。其中,境內債券平均成本5.21%,較2018年略下降0.67%;境外債券平均成本8.13%,較2018年上漲0.86%。

??即使是近期發債成本較高的房企,也較去年案例有所緩和。今年來,正榮集團、禹洲地產、合景泰富、中駿集團密集發行美元優先票據,資金成本分別達7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年,當代置業、泰禾集團、明發集團海外融資成本均在15%左右徘徊。

??每年年初都是房企相對較好的融資窗口期?!皩τ谏虡I銀行和資本市場來說,都是以自然年作為周期,每個周期內明顯利率先低后高、融資額度先充裕后緊張。因此,大部分房企都在這個時候進行融資?!碧K寧金融研究院特約研究員江瀚稱。

??房企扎堆海外窗口

??2019年,隨著國內融資環境收緊,房企密集轉向海外銀團貸款。中原地產研究中心數據顯示,2019年房企境外融資達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲幅度達52%。

??今年,此種態勢依然未減,龍湖、碧桂園、龍光、合景泰富、禹洲、金輪天地等房企紛紛在境外發行債券。隨著全球負利率債券越來越多,中國高票息地產債受到的關注度越來越高。

??中信證券研究認為,全球范圍來看,隨著流動性充裕和實體經濟回報率走弱,高收益資產匱乏。我國穩定的房地價、開發企業平穩的經營態勢、有限的境外債券供給,都使得境外地產債呈現供不應求的態勢,發行利率走低。

??“存量外債占比成為公司競爭力組成部分,高外債占比公司的平均融資成本有望繼續走低?!鄙鲜鰴C構進一步稱,整體而言,由于企業拿地意愿不強,去化態度積極,境內外流動性充裕,真實融資成本有小幅下降的可能性。

??獲取低成本資金的能力,對中國房企已越來越重要。易居企業集團CEO丁祖昱認為,面對行業洗牌全面升級,融資是房企發展的核心能力。未來,融資能力對企業整體經營的影響呈幾何倍數放大。

??不過,當下融資環境仍然偏緊。隨著境內外融資政策持續收緊,信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統融資渠道受到的限制越來越多。且根據國家發改委相關政策,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著,未來較高信用的房企境外債券供給有限。

??與此同時,克而瑞數據顯示,2019年中174家房企加權平均凈負債率為91.37%,較年初提高4.29個百分點,達歷史最高值,近六成企業凈負債率有所上升。

??據惠譽近日發布的《中國企業債市場藍皮書》,2014年以來中國境內企業債券違約數量一直呈上升趨勢,違約率從2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前11個月的1.19%。違約債券本金金額從2014年的13億增至2019年前11個月的994億元。

??從違約發行人數量和違約債券本金金額看,民企所占比例均超過80%?;葑u認為,很多民營企業發生違約的原因在于,未能在收緊的融資環境下進行再融資,激進的業務擴張導致資產負債表過度膨脹,以及公司治理薄弱。

??多位業內人士認為,對中國房企而言,目前維持現金流的最佳方法仍是加強自身造血能力,以銷售回款為主力保障企業財務穩定?!捌髽I需要更加關注資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力,這決定了發行主體的信用資質,逆勢擴張或將導致風險累積?!?光大證券固收研究表示。

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