后開發時代 房企轉型文旅成敗待考

孟樑2019-12-24 08:50:44來源:時代周報

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??隨著“房住不炒”的落實,房地產行業在2019年迎來了更為嚴峻的挑戰。國家統計局數據顯示,上半年商品房銷售金額累計同比增速為6%左右,而銷售面積則累計同比下降1.3%,盡管銷售均價有所上升,但仍難掩行業整體銷售增速呈下滑的趨勢。

??為了保證企業現金流,減少拿地成為房企的普遍動作之一。數據顯示,截至2019年10月,全國主要城市62%的熱點地塊均以底價成交。

??而在開源方面,不管是被動還是主動,大多數大房企都走上了轉型之路。TOP100的房企中,經營純住宅項目的公司占比僅3%左右,在過去幾年里,健康產業、文旅項目屢屢與房企聯系在了一起。

??但道路漫漫,房企的轉型之路是一場馬拉松,成功完賽似乎還需要更多時間。

??“黃金十年”遠去,后開發時代到來

??地產行業走過“黃金十年”的高速發展后,房企利潤正逐步被土地、資金成本壓縮。中小房企面臨巨大生存壓力,破產事件頻發;大型房企同樣調整戰略,加碼新產業布局。

??中國人民大學商學院組織生態與人才戰略教授周禹曾披露,2011―2013年已經達到了峰值,年均開工量18.8億平方米;2014―2025年,開工量持續下行,年均開工量大概13.2億平方米。

??在各家房企之中,萬達的轉型之路開始得更早。早在2000年,萬達就開始了對其他行業領域的探索,對萬達廣場建設的同時萬達影城也成為了王健林的退路之一,依托眾多的院線,萬達早早就涉足娛樂行業。

??在王健林將77家酒店拋售給富力,諸多在建項目轉手融創中國之后,不斷出售房產的萬達,成功降低了自己的負債率,更是投資成立新項目—萬達健康,王健林甚至對外宣稱,希望將地產從萬達集團中去除。

??中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾分析:總體來看,我國房地產供不應求的時代結束了。

??“我們以住宅為單一產品,以開發為主要的商業模式,競爭力的重點在于成本、規模、速度,這就是開發時代。后開發時代關注全產品線、全價值鏈,重點競爭是運營與資產管理,重點改變了,將會使很多企業發生變化?!比f通集團創始人馮侖在2019奇點(中國)綠色商業生態價值論壇上稱,房地產已進入“后開發時代”。

??機構統計顯示,2018年,TOP30房企70%發布多元化戰略,百強房企有97%布局多元化業務。娛樂、旅游、健康等與地產結合緊密的領域,成為了地產企業轉型的熱門之選。

??在健康養老領域,恒大布局了恒大養生谷,該養生谷借鑒全球大型養老社區的經驗,并結合中國實際情況創建了全新的健康養老模式。

??今年10月,恒大集團創始人許家印還遠赴黑龍江,與黑龍江省哈爾濱市、綏化市進行合作,項目中便有文化旅游、健康養老等領域。許家印更是表示,“現在投資一定要過山海關,誰過誰贏,誰不過誰后悔”。

??也是在10月,融創中國與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委會分別簽署協議,確立在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”。

??“這不是公益,這是個投資?!睂τ谏孀愦蠼】?,融創中國董事會主席孫宏斌回應稱,此舉遵循融創的邏輯,即投資消費升級和美好生活。

??國務院《“健康中國2030”規劃綱要》提出,到2030年我國的健康產業規模有望突破16萬億元。豐厚的市場蛋糕無疑引來大量試水者。

??對于需迅速展示轉型成果的房企而言,如果直接收購成熟醫院,不僅避免投資新建的風險,還可以迅速呈現業績。

??隨著我國人口老齡化不斷加劇,醫療產業需求越發旺盛。泰禾集團、陽光城、萬科A、綠城中國等房企均表示進軍醫療行業或與醫療企業合作。

??截至2019年9月1日,A股市場上涉及養老概念的上市公司共37家,主要集中在房地產行業、金融行業等。其中,房地產企業有9家,包括萬科A、上實發展、世聯行、云南城投、海航投資、鳳凰股份、金地集團、保利地產和泰禾集團。

??投資回報周期長,轉型成功道路漫漫

??轉型已經勢在必行,但同樣存在的一個現實是,房企轉型多年,但行業成功案例少之又少。據媒體公開報道,數據顯示,全國文旅地產處于“721”的尷尬格局,即70%虧損、20%持平、10%盈利的整體狀態。

??房地產市場是典型的風險與利潤并存的市場,資金周轉速度是房地產企業的生命線。房地產企業在開發和運營功能地產時,往往面臨著開發周期長、投資風險高的挑戰。

??功能地產本身的發展,也有自身的挑戰。如養老行業,從經營情況看,業內尚未形成完善的發展體系。

??在重資產、高投入、回報周期長的現狀下,房企均處于搶占市場、經營品牌階段。雖然多數房企采用“養老+地產”的模式進入該領域,卻普遍存在實踐功能地產項目管理經驗不足,運營開發能力較差的問題,多數房企難以擺脫傳統房地產的開發模式,不得不將“地產”作為發展重心。

??所以,早年的一些轉型試水者,如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮化”模式轉型后,華僑城A遠離傳統地產“高周轉”邏輯,但也陷入轉型迷思。

??10月28日,華僑城發布第三季度財務報告。報告期內,公司營業收入122.1億元,同比增長24.15%;歸屬于上市公司股東的凈利潤31.88億元,同比增長3.62%。但若扣除非經常性損益,華僑城第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.06億元,同比減少23.65%。

??過去兩年,無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標,萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對外宣布,萬科的目標是馬拉松比賽的最終勝利,但龍頭老大的失落感不言而喻。

??比萬科更早轉型的企業,也罕見成功者。2012年,SOHO中國便宣布,未來三年,逐步告別一貫以來的散售模式,改為持有出租物業。然而,SOHO中國從散售轉型自持后,營業收入及凈利潤連續三年下滑,近期更是陷入清倉拋售資產傳聞中。

??在此背景下,各大房企進軍多元產業已是“不得不為”。但同質化的問題,多數房企依然無法避免。由于從事功能地產開發的房地產企業在招商引資、產業導入等方面的能力還有待加強,缺乏特色產業集群造成的同質化嚴重,使得房地產企業的發展舉步維艱。

??究其原因,主要是因為我國功能地產還處于初級階段,無論政府還是房地產企業在實際開發中或多或少缺乏特色,沒有結合區域或者企業自身特征,發展自己的特色產業集群,而是盲目引入企業、追求規模,導致同質化嚴重,且部分企業科技水平低,企業良莠不齊,無法實現產業間關聯,無法構造相互促進和發展的產業集聚格局。

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