長跑過后,2019房企走到岔路口

張志峰2019-03-26 08:38:17來源:國際金融報

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??2018年,對于內地房企來說,是一場長跑的轉折點。頭部企業加速奔跑、越走越遠,而中型房企由于業績各不相同,2019年的市場應對策略也截然不同。

??3月份以來,隨著年報季逐漸拉開帷幕,各大房企的態度立顯。截至目前,多數房企超額完成2018年度銷售目標,業績全面提升,朝著既定目標加速奔跑;但也有部分房企未能達到預定目標,甚至出現不同程度的業績下滑,不得不謹慎持重,刻意放慢自己的腳步。

??全面提速型

??隨著“粵港澳大灣區”規劃的出臺,區域內的7座城市土地變得炙手可熱,而深耕粵港澳大灣區的眾多房企自然也獲益匪淺。

??時代中國正是其中之一。截至2018年底,時代中國共擁有99個處于不同階段的主要項目,其中96個分布在廣東廣州、佛山等珠三角主要城市。得益于灣區城市的廣泛布局,2018年,時代中國合同銷售額達605.95億元,較上年同期增長45.5%,全年目標完成率為110%。同時,公司盈利能力也有較大幅度增強:營業收入為343.8億元,同比增長48.7%;實現凈利潤48.11億元,同比增長44%。

??“去年,時代中國定的目標是500億元,最終實現600億元,今年定750億元,有可能做到800億元,就是在向1000億元靠攏?!比涨?,時代中國董事會主席岑釗雄在業績發布會上明確表示,2019年是公司成立的20周年,時代中國將充分利用灣區建設提速發展的新機遇及深耕大灣區的優勢,繼續加大在該區域的投入。

??在拿地方面,時代中國也將繼續保持激進態勢,其相關負責人預計,公司2019年拿地的預算大概在300億元,相較2018年翻了不止一倍。

??事實上,除部分受灣區紅利影響而提速的企業之外,也有不少中型房企,或由于2018年業績向好,或迫于業績壓力,明確提出2019年將全面提速。

??例如大悅城地產,其董事長周政在業績會上表示,公司物業發展將全面提速、輕重并舉,實現西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城開業,開業運營項目增至12個。未來,將繼續加快大悅城輕資產發展速度,鞏固品牌影響力。

??有業內人士認為,在剛剛結束的中糧地產并購大悅城一案中,為推進并購進展,并購方案中加入的大悅城未來三年的業績承諾,顯然是推動大悅城地產走向快速擴張道路的一大因素。

??保守穩重型

??相較于業績向好,加速擴張的企業,一些業績不及預期的房企也只能無奈地悄悄收縮自己的戰略。

??近日,首創置業發布年報稱,企業2018年實現簽約銷售額706.4億元,沒有完成既定的800億元目標。

??2018年2月份,首創置業曾在業績發布會上雄心勃勃,提出“2018年銷售額保750億元沖800億元,2019年銷售額爭取突破1000億元,2020年銷售額爭取突破1400億元”。

??但受2017年-2018年調控持續深入影響,首創置業重倉的環京區域樓市低迷,房企銷售情況慘淡。2018年初,首創置業曾采取首付分期的方式來促進銷售。不過,“促銷”顯然未有明顯成效。年報顯示,2018年首創置業實現營業收入232.57億元,同比上升9.23%,但凈利潤為24.17億元,同比下滑13.59%,歸母凈利潤19.23億元,同比下滑約9%。

??不僅2018年的目標沒有實現,首創置業還對2019年的目標進行了下調,由1000億元降為800億元。

??與之類似,九龍倉集團日前也交上了分拆九龍倉置業后的首份“成績單”。在其自述本身內地發展物業豐收以及投資物業收益不俗的背后,九龍倉依然難掩2018年度銷售金額、收入及凈利同比明顯下滑的頹態:銷售總金額下跌16%,集團總收入減少13%,凈利潤減少11%。

??值得關注的是,相比2018年初定下的220億元內地銷售目標,九龍倉集團今年的銷售目標顯得更為保守:對外宣布2019年的銷售目標降至180億元。在外界看來,內地拿地漸趨謹慎導致的余糧儲備不足或是九龍倉集團下調銷售目標的主因,其“或將錯失大灣區機遇”的猜測也充斥其間。

??靈活調整型

??事實上,2019年對于大多數房企而言,是充滿不確定性的一年。

??時至今日,“樓市調控政策不會比2018年更差”已基本成為業內共識,不過各地政策會如何調整,又會引發怎樣的市場反應,一切尚難以評估?;诖朔N判斷,多家房企在策略上做好了“兩手準備”,一方面放緩增速,另一方面引而不發、隨機應變、靈活調整。

??而與此策略相對應的是,這些房企在手握較高貨值土儲規模的情況下,卻定下了一個相對較低的2019年銷售目標。

??比如旭輝控股,2019年企業銷售目標為1900億元,目標增長率僅25%,相較于其近年來的規模增速可謂踩下了“剎車鍵”。然而,旭輝手中掌握的貨值卻高達8000億元,僅2019年可推貨值就有3500億元。

??旭輝集團執行總裁陳東彪向記者表示,1900億元是在公司保證各方健康發展前提下的穩妥目標,對于后面的3000億元目標,公司也很有信心。不過,既定戰略不是一成不變的,還要結合具體情況而進行適時調整。

??與旭輝相似,越秀地產在2019年定下的銷售目標為650億元,而其全年可售資源為1312億元,目標去化率僅為52%。

??此外,陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌在業績發布會上指出,“今年陽光城沒有把供貨看得特別重,而是強調跟隨市場彈性供貨,我們的優勢就是可以很敏銳地捕捉窗口機會,所以在供貨規模做了底線管理的同時,我們也有準備?!?/p>

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱,2019年,許多房企明顯不再高喊口號,這其實并非房企不再需要沖擊規模,而是體現了在樓市大環境尚不明朗的當前,房企選擇“觀望”的一種思路,即為自己留有余地,再結合下半年實際情況去做適時調整。

??2019主戰場

??《國際金融報》記者梳理各個房企發展規劃發現,除一線城市、大灣區等熱門板塊之外,“二線城市”已經普遍成為規?;科蟮木劢裹c。

??2018年,旭輝僅來自于二線城市的營業收入就高達362.8億元,占總收入的93%,這一比例在2017年為67.2%。對于旭輝未來的發展方向,陳東彪向記者表示,集團認定,房地產行業的未來主戰場必定在二線、強二線及準二線城市,這在一些發達國家早有先例。未來,公司在一線城市將逐步轉型為持有經營,而開發業務則以二線及強三線城市為主。

??近年來規模增速驚人的融信中國也持類似觀點,其相關負責人明確表示,目前企業土地儲備80%的貨值位于中國一線及強二線城市,其中,在太原、鄭州等二線城市擁有一二級聯動的潛在優質土地儲備,未來有望成為公司發展的新糧倉。

??不過,與其他房企對待三四線城市的“審慎”態度不同,碧桂園則更加看好三四五線城市。碧桂園董事局主席楊國強也在業績會上堅稱,自己長遠看好三四五線城市。

??對此,嚴躍進向記者表示,不同規模企業之間的發展邏輯不同。對于以規模為王的碧桂園來說,二線城市已難以滿足其增長需求,需要向三四五線城市延伸,廣泛布局。但對于目前的多數房企而言,二線城市顯然才是重中之重。因為這些城市已經幾乎足夠滿足企業增長需求,但從投資回報率和投資風險上來講,又優于缺乏產業支撐的三四五線城市。

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