2019中國房地產開發企業500強測評研究報告

測評2019-03-22 10:44:28來源:中房網

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??中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主持的“中國房地產開發企業500強”測評工作已連續開展十一年,測評成果和研究報告已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面,采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、經濟責任、慈善活動等19個二級指標,包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

??1、年度特征分析

??(1)房住不炒因城施策 銷售增速略有回調

??政策方面,2018年房地產調控政策呈現三個階段的變化,全年政策調控軌跡由逐步收緊到略有松動。

??隨著“因城施策”的逐步貫徹實施,各城市市場分化愈加顯著。成交占比上看,一二線城市成交規模占比下降,三四線城市占比上升。企業格局方面,百強房企市場集中度繼續提升,年內千億房企數量達到30家,創歷史新高。

??(2)恒大再次蟬聯榜首 十強微變百強分化

??經過客觀、公正、專業和科學的測評研究,形成了2019中國房地產開發企業500強榜單。前三強仍由恒大、萬科、碧桂園占據。其中,恒大集團再次蟬聯第一。萬科上升1位,排名第二,碧桂園排名第三。三強全年銷售金額都超過了5000億元。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中,新城和華潤是新進十強房企,名次相比去年分別提升了5位和2位。

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??(3)華東華南持續占優 華北占比繼續提升

以500強房企總部所在地區域為標準進行劃分。其中,華東地區占比42.3%,同2018年基本持平;華南地區占比20.4%,華北地區占比14.9%,西部地區占比8.9%,東北地區占比4.0%,同比有所提升;中部地區占比9.4%,同比有所降低。華東、華南與華北三區企業數量占比達到77%,華北地區繼2018年之后占比繼續提升,發展勢頭良好。

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??2、企業規模分析

??(1)資產規模穩步增長 龍頭企業保持強勢

2018年,500強房地產開發企業總資產均值為603億,同比增長26.23%,增速較上年回落2.29個百分點;凈資產均值為130.6億元,同比增長21.2%,增速較上年提升4.17個百分點。整體來看,500強房地產開發企業總資產規模繼續保持穩步增長的態勢,凈資產規模增速出現回升。

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??2018年房地產市場呈現“一線冷清、二線穩定、三四線先高后低,余溫尚存”的情況。500強房地產開發企業資產規模的穩步上升,主要得益于低線城市較好的市場狀況。凈資產增速回升,一方面源于17年增速下降較快,基數較低;另一方面, 500強企業18年盈利普遍良好,在總體杠桿率保持穩定的情況下,經營成果并沒有過多流入債權方。

??具體到企業層面,龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢,快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局,保證業績的穩定性。但是,四季度來,部分龍頭房企規模增速較一二季度增速下降明顯,預計未來企業規模會從高速增長變為穩定增長。在因城施策的宏觀背景下,中小房企因地域限制,業績出現較大分化。

??(2)百強業績表現突出 整體銷售再上臺階

  2018年,全國商品房銷售面積、銷售金額再創歷年新高。500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米,同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億新高,同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%, 分別較上年提升4.17和2.77個百分點。

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??(3)龍頭規模效應凸顯 行業集中趨勢依舊

??2018年,龍頭房企繼續發揮規模優勢,房地產行業集中度持續提升。前四大房地產開發企業銷售金額占比(CR4)從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%,四企業集中度與2017年基本持平。與此同時,2018年,以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%,除了十強的份額比2017年降低0.01個百分點,其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點,各梯隊市場份額基本處于穩中有升的趨勢。

  從本次500強測評結果來看,2018年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的32%,銷售面積總計約占500強總銷售面積的33%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的68%、84%、96%??傮w來看,10強企業占比略有下降,百強企業市場占有率與2017年持平,200強企業市場占有率進一步提高。

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??從百強企業銷售金額的分段分布來看,2018年1-10強、11-20強、21-50強和51-100強房企銷售金額的中位數分別為3530億元、1695億元、581億元、235億元,各組別中位數較上年均有大幅提升,提升比率分別為14.65%、56.37%、29.98%和21.13%,其中11-20強和21-50強企業規模加速擴張,銷售發展大幅領先。

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??3、風險管理分析

??(1)長期負債保持平穩 債務風險整體可控

  長期負債方面,500強開發企業2018年資產負債率均值為64.21%,較上年小幅上升32個基點;整體來看,房地產開發企業的杠桿保持平穩。短期償債能力方面,2018年500強開發企業短期償債能力略有下降,流動比率均值為1.99,較2017年下降13.2%;速動比率均值為0.88,,較2017年下降15.4%。房企持有現金較為充裕,短債風險總體可控。中位數看,資產負債率為0.6513,高于平均值,表明頭部房企的杠桿水平要低于平均水平,顯示出頭部房企較好的風險管理。流動比率的中位數為1.68,速動比率的中位數為0.58,都低于平均值,說明一般房企的流動性水平相對于平均來說較低,頭部房企的流動性管理相對較好。


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??(2)到位資金增速回落 利用外資大幅下降

??國家統計局數據顯示,2018年房地產開發企業到位資金16.59萬億元,同比增長6.4%,增速較上年有所回落。從資金來源看,國內貸款24005億元,同比下降4.9%;利用外資108億元,同比下降35.8%;自籌資金55831億元,同比增長9.7%;定金及預收款55418億元,同比增長13.8%;個人按揭貸款23706億元,同比下降0.8%。受去杠桿以及融資政策收緊影響,國內貸款、個人貸款以及利用外資都有所降低,增長主要來自于自籌資金與定金及預收款部分。

  2018年,受融資政策調控影響,房企利用外資大幅下降,主要源于上半年政策限制房企境外發債的使用用途,要求境外發債主要用于償還到期債務并且限制房地產企業海外融資資金投資境內房地產項目。另外受美聯儲加息的影響,境外融資成本有所上升,也在一定程度上抑制了房企境外融資的需求。

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??(3)融資渠道整體收窄 融資成本逐步抬高

??2018年上半年,隨著國內融資監管的收緊,很多房企轉向海外市場融資,受到美聯儲加息周期的影響,房企的融資成本逐步抬高,5月,發改委發文限制了海外融資的使用范圍使得下半年房企海外融資逐月下降,給房企造成一定的融資壓力。年末隨著監管的放松,房企加大了融資力度。整體而言,2018年房企融資規模小幅下降。據克而瑞的數據,85家典型房企2018年融資總額為11920億元,同比下降11.09%。

  在融資成本上,2018年相對于上年有所提高,2018年85家典型房企境內債券融資成本為5.75%,同比上升16個基點,境外債券融資7.08%,同比上升32個基點,綜合成本為6.4%,同比上升17個基點。融資結構上,股權融資以及永續債占比3.9%,同比下降10.5%,境外債權融資占比33.6%,同比上升10.1%。11月后海外債發行回溫,11月境內房企境外債發行了42.65億美元,但融資成本走高。另外隨著監管的放松,近期多家房企分別宣布與信托公司簽署戰略合作協議,合作規??傆嬤_500億元。但總的來說,房地產由非標融資轉向更加依賴于銀行貸款、股權、標準化債券及資產支持證券,而海外融資規??赡芤矔M一步擴大。

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??4、盈利能力分析

??(1)凈利潤額加速增長 財務費用占比上升

2018年,500強房地產開發企業凈利潤均值達9.67億元,同比增長27.72%,增速較上年出現明顯回升。典型企業凈利潤普遍良好,其中恒大集團在引入戰略投資者后,半年報凈利潤530.26億,超過碧桂園、萬科、保利、綠地四家房企之和。

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??與此同時,500強房企三項費用均值達到9.6億,三費占營收的比重為12.38%??傮w來看,500強房企三費增長率略高于營收增長率,三費占營收比重較去年有所上升,主要原因是融資環境趨緊,融資費用上升。

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??(2)盈利表現維持高位 土地價格出現回調

??2018年,500強房企總資產收益率均值2.83%,較2017年上升了0.07個百分點;凈資產收益率均值為6.32%,較2017年上升了0.97個百分點;成本費用率均值為19.81%,較2017年提升了2.27個百分點。房地產市場16、17年整體繁榮,項目收益普遍較高。18年的結算期對應這一時間段,因此盈利表現良好??紤]到行業進入調整期,預計未來兩年業績分化會比較嚴重。

  從成本端看,受制于融資環境依然偏緊,18年融資成本有所上升。但是,房企通過多元化融資渠道,如引入戰略投資者、謀求上市、與金融機構合作等,融資成本上升幅度總體可控。另一方面,土地市場變化較大。18年年中以前,市場處于量價齊升的狀態。三季度以后,土地價格出現回調。其中,三四線城市價格下降較快;一線城市為完成供地計劃,18年年末也出現了加速供地的情況。

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??(3)盈利質量有所提升 存量市場蓬勃發展

??隨著房地產市場進入全面調整,行業本身也開始從高速增長向有質量增長轉變。從盈利質量角度看,目前房企合作開發已經成為常態。同時,企業也更加關注回款速度??傮w來看,盈利質量問題得到重視。

??從行業整體來看,住宅增量市場短期增長乏力,而存量市場無論是規模還是增速,都呈現出長期向好的態勢。存量市場相對住宅開發,收益率雖然較低,但是因為業務模式的特點,能夠在現在或未來產生穩定的現金流,從而保證企業盈利的穩定性,以應對正在到來的行業換擋期。

??5、成長潛力分析

??(1)行業增速趨于平穩各級梯隊增長分化

  2018年,受政策調控影響,房地產市場繼續承壓,行業增速進一步放緩,步入平穩增長階段。年內,500強房地產開發企業銷售面積增長率為17.3%,較2017年下降5個百分點;銷售金額增長率為19.3%,較2017年下降15.4個百分點;營業利潤增長率為28.57%,較2017年上升3.54個百分點;凈資產增長率為21.20%,較2017年上升4.17個百分點。2018年,行業銷售規模絕對值仍然處于高位,但增長率處于放緩趨勢,另一方面,房企盈利能力提升,營業利潤增長率穩步上升,凈資產增長率亦升,主要是得益于對應結算周期盈利較好,同時年內行業整體杠桿率保持穩定。

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  為了更加細致地了解各個企業的發展狀況,本次測評將500強開發企業按成長類型分為四類:銷售金額大且增速較快的企業歸類為快速成長型;銷售金額大但增速較為緩慢或出現銷售下滑的企業歸類為平穩發展型;銷售金額小而增速較快的企業歸類為追趕成長性;銷售金額小且增速較低或者增速為負的企業歸類為滯后發展型。數據顯示,2018年,滯后發展型房企進一步擴容,占比達到50.25%,比2017年增加3.34%;追趕型房企占比達到29.80%,比上年增加5.91%;快速成長型房企占比縮減為14.29%,比2017年減少4.3%,平穩發展型房企占比為5.26%,比2017年縮減4.95%。

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??同時,500強房地產開發企業增長態勢呈現梯度分化。其中,增長態勢最為強勁的為30-50強房企,以中型房企為主,增速快,大多處于快速攀升期。其次為11-30強房企,以大中型房企為主,相較而言,整體增速開始放緩。再次是51-100強房企,以中小型房企為主。前10強房企均為龍頭房企,增長較為穩定。200強之后房企中,滯后發展型房企占比均在50%以上,401-500強房企中的滯后發展型房企占比達到了85%。

??(2)行業漸入精細運營深入挖掘發展空間

??雖然在內外部環境高壓下規模擴張受限,2018年500強房企凈資產收益率仍處于上升趨勢,同比上升0.97個百分點,高于2017年的同比增幅。同時,由于融資成本走高,財務費用占比上升,500強房企成本費率繼續增長,但增幅小于2017年。這主要得益于行業逐漸進入精細化運營階段,房企有質量的增長更加落到實處。隨著企業不斷深挖,提升產品、服務、管理能力,行業潛力將進一步釋放,整體仍有較大發展空間。

??近兩年,房企開始重視向管理要效益,內部管理和運營趨于精細化。其次,產品力日益成為獲取客戶的關鍵因素。近年來,大部分房企已經逐步發展形成了自身標準化、系統化的產品體系。再次,房企的運營、服務思維越來越強,企業通過服務進行空間賦能產生溢價。社區服務市場潛力逐步釋放,房企在社區商業的布局繼續加大。提供更深層次的軟性服務成為未來需要,地產服務領域還有更深層次的內容亟待挖掘,空間廣闊。

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??(3)拿地投資總體審慎 資源靠攏規模房企

  2018年,尤其進入三季度,調控政策效果逐漸顯出,房企拿地從積極轉為審慎,投資態度相對保守。有較多的房企調整戰略方向,收縮投資戰線,放緩擴展進程。一些房企下調2019年土地儲備量、取消了原來的拿地計劃。受此影響,下半年,土地市場價格下降,溢價率顯著下滑。年末,重點城市加大了土地供應步伐,部分城市亦有政策松動的跡象,拿地有所回升,11月招拍掛市場拿地規模達到全年最高點,但整體而言,房企投資依然謹慎。

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??另一方面,房企投資逐漸回歸理性,相比規模擴張,實現高質量盈利成為了更加重要的戰略方向。房企放緩投資、提質增效成為共識,行業逐漸告別以快速擴大土儲沖規模的做法。未來,在土地投資管控上,房企將重點關注區域、城市的前瞻性研究,并通過加強投資模型建設、構建多維度的投資標準體系,以提高投資效率和專業度、控制風險能力,企業投資將更聚焦、更精準、更高效。

??與此同時,資源加緊向規模房企集聚,優秀房企繼續擴大領先優勢。2018年銷售前百位的房企中,前十位房企拿地總貨值占比超過50%,資源加速向這些規模企業集聚。尤其是調整期下,房地產行業的馬太效應進一步放大,很多企業面臨市場變局被迫退出或出售資產,收并購成為房企低風險拓展市場的理性選擇,房企在土地二級市場交易較為活躍。

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??6、運營績效分析

??(1)運營指標持續回落 房企主動減速提質

2018年,500強房地產開發企業存貨周轉率為0.13,較2017年出現較大降幅;整體流動資產周轉率為0.13,同比下降;總資產周轉率為0.11,降幅較小。三大運營指標總體處于近6年里較低的水平。

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??(2)貨值存量均值上移 存貨周轉趨勢向下

??2018年,500強房企整體存貨貨值和存貨增長率均繼續攀升。500強房企平均存貨貨值為357.96億,較上年提升30.43%,存貨增長率已經連續四年實現增長??傮w來說,土地資源依然是加速流向規模房企。

??從存貨周轉率上看,2018年500強房地產開發企業周轉水平延續下行趨勢,存貨周轉率下降至0.13,但降幅較2017年大幅收窄。

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??(3)去化情況普遍下降 優化產品助力周轉

??2018年,房地產市場整體去化率都處在下降趨勢中。18年對銷售貢獻最大的三四線城市,下半年開始,去化情況也出現回落。相較以前強調開工速度,預售速度,去化問題現在成為影響企業周轉速度的重要因素。

??雖然整體去化率在回落,但具體到個案,表現差異很大,地段依然是核心因素。隨著消費者日趨成熟,買房考慮更加全面,對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降,倒逼房企更加關注樓盤質量,研究提供更為合理的產品結構。

??7、創新能力和社會責任分析

??(1)創新加碼推動銷售  文化休閑賦能營銷

??隨著市場的波動變化,客戶需求提升,營銷作為推動房企成長和持續發展的重要環節也不斷被加碼創新。而由于互聯網、大數據的快速崛起,信息的傳播也從單一化向多樣化轉換。

??2018年,企業的營銷投放更加精準,因地制宜進行圈層營銷,針對核心城市導客,踩點節日熱度,一些房企不僅在電商節點進行營銷活動,還形成了具有企業特色的“購房節”,提升客戶品牌感知,通過互聯網聯動企業多地多盤,將發散型的資源、龐大客戶群進行集中整合。同時,營銷圍繞市場進行決策,文化休閑、運動、體育為房企帶來的影響逐年增大,體育運動對品牌賦予的能量引得多家房企關注,形成新的營銷模式。馬拉松、徒步、騎行也成為企業在文化休閑營銷中的側目點。

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??(2)產品升級服務優化 綠色住宅科技導向

??生活水平的提高讓大眾對居住品質、需求、功能、環境等要求不斷增強,在此背景下,房企紛紛加強內功修煉,聚焦產品升級,以客戶需求為導向,追求產品力的提升,向高質房企發展。此外,房企更注重“回歸”,基于對生活本源的理解,賦予建筑文化屬性。

??房地產企業在專注于產品升級的同時,對鏈條上的提供的服務更加精細化,從基礎服務向一站式服務轉變。同時,近年來房企不斷嘗試將科技、智能與產品融合,進行不斷創新和升級,切實營造綠色生活。

??(3)稅收保持快速增長  企業踐行社會責任

??企業在不斷提升自身利益的同時,積極履行納稅責任。2018年,500強企業所得稅均值為3.48億元,同比增長19.13%;營業稅金及附加的均值約為4.70億元,同比增長12.73%。

??房企在成長壯大的過程中也不忘反哺社會,多家企業在保障房建設、道路、基建方面助力城市發展,對于貧困、較為落后的區域、以及社會中需要幫助的弱勢群體提供幫助,以實際行動為公益獻禮。2018年中央一號文件《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》,大力實施鄉村振興戰略,房企積極響應,采用與政府合作、建立基金、捐助等方式推動鄉村發展。

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??測評結論

??1、經濟政策環境:宏觀經濟穩中有進調控政策階段變化

??2、市場運行情況:全國銷售增速回落  一二三線格局分化

??3、行業發展格局:行業集中明顯提升 調控周期或被拉長

??4、企業經營動向:房企注重持續發展多元經營漸趨理性

  附:2019中國房地產開發企業500強榜單及子榜單

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