圖文實錄|中國產城融合大會(上午)

2020-01-08 10:21:41來源:中房網

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??2020年1月8日,由地金聯資本、潤泰資本主辦的“中國產城融合大會暨第十屆地金聯年會”在北京召開。本次峰會云集了專家學者、地產大咖、金融領袖、投資巨頭、傳媒精英等行業內卓越代表,以推動產城融合思想發展與建設為宗旨,以地產企業轉型和發展為主線,全力打造一個共商產城融合發展,房地產金融創新的高層次對話平臺。以下為圖文實錄:

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  李丹:尊敬的各位領導,各位來賓,現場的各位觀眾朋友們,大家上午好!
  郭述杰:大家上午好!
  李丹:歡迎來到第二屆中國產城融合大會暨第十屆中國地金聯盟年會現場,我是新華社主持人李丹。今天和我一起主持的是中國地金聯盟聯席主席,潤泰資本的董事長郭述杰先生。
  郭述杰:大家好,謝謝大家!
  李丹:本次大會由地金聯資本、潤泰資本主辦,好屋集團、芯聚集團、曲江新鷗鵬文化教育控股集團聯合主辦;全聯房地產商會指導,鳳凰網奇點商業、新鼎資本、北京大學房地產總裁黃埔同學會協辦,幸福寰球聯盟地金聯盟承辦的高規格的產業、地產、金融領域的頂級行業盛會,本次峰會云集了地方政府、專家學者、地產大咖、金融領袖、投資巨頭、傳媒精英等行業內卓越代表,以推動產城融合思想發展與建設為宗旨,以地產企業轉型和發展為主線,全力打造一個共商產城融合發展,房地產金融創新的高層次對話平臺。希望圍繞中國房地產熱點時事與展望,深入解讀當前全球宏觀經濟與中國經濟與政策動向,對中國產城融合發展進程、房地產建設、行業及金融政策、金融創新等進行多角度探討及深度剖析,共同找尋區域城市與產業發展的動力與發展的創新思路,為處于行業大變革的中國房地產業帶來可持續發展的前瞻性思考,以促進和深化房地產金融領域的峰層對話與合作,并以此促進中國房地產業持續、健康的發展。
  上次在我們搭檔時問過您對于2018年房地產市場,會用什么樣的話總結,今天即將迎來2020年新的開始,您會怎么樣回顧過去2019年中國房地產市場的發展呢?
  郭述杰:2018年,中國的房地產市場可以說在艱難中前行,但是銷售額卻創了新高,2019年各地方政府頻出各種調控政策,各大房企舉步維艱,如履薄冰,2020年中國的房地產形勢將何去何從,將會出現什么樣的局面和發展,今天房地產行業的各位領導 、地產金融界的各位大咖將會給我們最專業的解讀和啟迪。
  李丹:郭總說的非常精準,對于過去一年和未來2020年給出了您自己心中的答案。
  今天現場也想聽一聽來自中國房地產行業精英們對于2020年未來會做出怎樣的判斷。
  現場高朋滿座、貴賓云集,首先請允許我和郭總為各位介紹一下出席今天盛會的主要領導和貴賓,他們是:
  地金聯盟名譽主席、住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席 顧云昌
  地金聯名譽主席 匯力投資基金管理有限公司董事長 中國房地產開發集團 理事長 孟曉蘇
  全國人大代表、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長、中國電商扶貧聯盟主席、中華慈善聯合會副會長、林達集團董事局主席 地金聯名譽主席 李曉林
  恒大集團首席經濟學家 研究院院長 任澤平
  地金聯執行主席 地金聯資本董事長 申威
  地金聯聯席主席 潤泰資本董事長  郭述杰
  商務出版社社長、中國企業改革與發展研究會副會長 郭周明
  地金聯聯席主席 芯聚集團董事長 好屋集團創始人 中國孵化器協會副理事長 汪妹玲
  地金聯聯席主席 曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁  李戰洪
  中科產城(北京)建設開發有限公司董事長 郭瑩輝
  民生銀行私人銀行創始人副總裁  李文
  中化匯力投資管理有限公司 副董事長、中國資產證券化論壇基礎設施證券化委員會主席   孟明毅
  中國資產證券化論壇執委會主席、中倫律師事務所金融部負責人  劉柏榮
  中國電建地產集團總經理助理、投資總監、產業地產事業部總經理    談曉君
  領地集團助理總裁兼品牌總經理 姚科
  泰禾集團副總裁 全忠
  榮盛產業新城集團副總經理 王玉龍
  中聯智創獨角獸加速器董事長 曹志國
  源嶸投資董事長 許大金
  鴻坤產業集團總裁 朱江
  清華大學國家金融研究院、清華大學五道口金融學院、五道口投資基金董事長、奇瑞汽車副董事長 周建民
  國國際商會投融資服務委員會主席 金融學博士后 經濟學博士 地金聯名譽主席  謝京生
  好屋集團聯合創始人 陳興
  新鼎資本董事長 張弛
  天圓祥泰董事長神州企業家俱樂部創始人 左安一
  陽光100集團副董事長 范小沖
  鑫苑集團副總裁 陳立洋
  新派公寓創始人CEO 王戈宏
  北京九匯華納產權公司董事長 徐世湘
  思源軟件董事長 丁武
  奇點商業COO兼總編輯 王杰
  北京豐臺區綜合投資集團董事長黨委書記 郝永昶
  芯聚集團副總裁 新炬資管 執行總經理 馬紅科
  曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁  李戰洪
  泛華集團副總裁 楊年春
  王志綱工作室北京戰略策劃中心總經理 任國剛
  中國商業聯合會專家委員會委員 賴陽
  美方健康產業集團總裁 劉永旺
  恒一置業董事長 閆曉鵬
  北控醫療健康集團副總裁  北控醫療產業基金總經理 何風志
  綠科科技國際有限公司執行董事 汪傳虎
  全聯房地產商會商業地產工作委員會副秘書長 杜鴻
  當代置業總裁 張鵬
  途家及斯維登集團聯合創始人 羅軍
  另外還有來自于中國金茂、中國鐵建、中交地產集團、中海地產、中駿地產、恒大集團、碧桂園集團、北大資源、華夏幸?;鶚I、鴻坤地產、旭輝集團、首開集團、天鴻地產、華遠地產、世茂地產、龍湖地產、北京城建、首創置業、路勁地產、新城控股、金地集團、金融街控股、葛洲壩、中國五礦、恒一置業等地產等地產界的高管,以及中國民生銀行、華夏銀行、廣發銀行、建設銀行、北京信托、中信信托、民生信托、四川信托、重慶信托、嘉實資本、中城聯盟、廣聯達金融、中信資本、中信證券、銀河證券、宏源證券、國海證券、中德證券、等眾多地產金融界的朋友。
  本次論壇還要感謝戰略合作伙伴:天誠中國、中國云谷產業集團、林達集團 哈爾濱林達世界歡樂城·外語城、Golden Bay Visa Group、中信建發、洞見學院、憶麥國際酒業、北京黔醞,及多家媒體的支持。
  郭述杰:下面讓我們以熱烈的掌聲歡迎地金聯執行主席 地金聯資本董事長 申威 致本次大會的歡迎辭。

地金聯執行主席 地金聯資本董事長 申威地金聯執行主席、地金聯資本董事長 申威

  申威:今天非常激動,在1月8號這樣一個非常大吉大利的日子大家歡聚一堂。
  尊敬的孟曉蘇主席、尊敬的顧云昌主席,尊敬的各位地金聯盟的好朋友們,尊敬的在中國產城融合界一線奮戰的朋友們,各界新聞媒體朋友們,大家新年好!
  今天每個人都戴上非常喜慶的紅圍脖,我們心情也非常明朗,感覺到非常溫暖。前兩天北京剛下了一場大雪,瑞雪兆豐年,也預示著中國產城融合今年大的發展。
  今天已經進入到21世紀的20年代,一個新的時代到來了,我們面臨著非常錯綜復雜的全球的政治、經濟、軍事的形勢。前兩天,美國炸了伊朗,這樣一個非常嚴峻的形勢下,今年新的發展目標、新的方向、抉擇應該是怎樣的?我們的發展應該是怎樣的?這也是我們一直在思考的一個問題,期待著今天很多產業界、科技、文化、教育、養老、醫療,以及在北斗科技方面的專家們給我們更多的答案和解答。
  今天大會主題是“產城融合”,產城融合概念是指產業和城市的融合發展,以城市為基礎,承載產業空間持續向上發展的模式。城市沒有產業支撐,再漂亮,也是一座空城、鬼城、睡城。產業沒有城市依托,再高端,也是空中樓閣。當前,全球的產業結構正在發生重點的轉移,中國面臨產業結構轉型巨大的挑戰,也是巨大的機遇。中國要全面進入小康社會,沒有朝氣蓬勃的產業發展,就沒有良好的就業與經濟發展。產城建設當然也離不開房地產建設,實現小康的訴求,安居樂業也是中國傳統根深蒂固的思想。2019年,都說房地產太難了,融資難、銷售難、放款難、住宅難、商辦更難。就在這個萬難的2019年,中國的房地產成績是怎樣的?2019年總銷售額已經突破16萬億,比2018年增加1萬億,在如此房地產強監管、嚴調控下,增長率雖然下降,但總體量非常巨大。
  很多人問原因是什么?昨天綠地集團發布公告,增長率是30%,前天金地發布報告是增長29%。最近很多人在微信里互動,也給我打電話要探討其原因。我思考,中國產業經濟結構和中國產城融合發展的現狀,市場客觀存在著巨大的需求??偨Y原因有一變和六不變。
  第一,貨幣政策沒有變,中國M2曲線和房地產上漲趨勢完全重合。
  第二,土地制度沒有辦,在現行土地制度下,只要是限制性資源,只要是稀缺性資源,越限制越上來,土地、市場在人口凈流入城市一定還會上漲,人口流出的城市、偏遠城市會相反,以人為本的原則永遠不會改變。
  第三,土地財政還沒有改變,很多地方政府對土地財政的依賴度沒有改變,還沒有其他行業可以替代。
  第四,中國的城市化進程還遠遠沒有到發達國家的水平,我們跟美國、英國等很多發達國家還有很大的差距。
  第五,人民對美好生活的追求永遠沒有改變,對實現小康目標的理想依然沒有改變,我們很多城市雖然高樓大廈建設起來了,但是規劃水平還很差,規劃理念、城市面貌、社區配套、城市環境和較發達國家還有非常大的差距,我們的住房條件、房子品質還有待提升和改善。因此,很多大城市的城市更新、舊城改造,品質差的一些社區,甚至很多都沒有電梯,這種項目還大量存在,沒有合理的采光、沒有合理的戶型、沒有良好的社區配套,美國的房地產到現在已經發展80年了,都說美國房地產不好,但是我們看到很多城市,包括一些熱點城市的房價都在上漲,而且我們在洛杉磯看上一套房子,兩個星期之內就漲了2萬美金。實際上,美國的房地產發展這么多年,市場需求還是依然巨大,全球最大財富積累的載體還是房地產。對比海外房地產差距,還有一定的距離,我認為中國再干80年是沒有問題的,我們的人口比美國要大很多,可開發用地比美國小很多,因此我們還有很多改善型需求,我們的生活環境距離發達國家的幸福指數也是有一定差距的,國外的產城融合度、居住環境比我們要先進。
  第六,中國房地產對于中國經濟的支柱作用還沒有改變,短時間依然沒有好的行業進行替代。這些綜合的原因,就是今天召開第二屆中國產城融合大會的初衷,希望以產促城,以城促產。
  中國房地產市場,包括產城融合的發展的“一變”是“強者恒強,弱者消亡”,很多地產企業倒閉、很多地產企業轉型,大的頭部企業規模越來越大,未來在中國房地產界一定會出現年銷售額超過1萬億的大型企業。中國房地產業真正進入到了“白金時代”,而不是“白銀時代”,“白金時代”意味著門檻更高,對于入門企業的資質要求,包括品控、品牌、綜合能力有更高的要求。房地產會越來越進入寡頭時代,因為我們在美國看到可以買的房子、品質非常高的房子就是兩大開發商。未來頭部企業對于整個市場份額的占領會逐漸增強。
  中國越來越重視產業發展的房地產企業會更好生存下去,中國金茂、金科地產、中國電建等很多百強房地產企業都在轉型,都成立了產城融合部,都成立了產城事業部,這是一個非常好的信號,產城融合發展的時代已經到來了,在座任重道遠,只爭朝夕,不負韶華,共同迎接2020年的到來。謝謝大家!

  李丹:感謝申總熱情洋溢的歡迎致辭,申總講了一個非常重要的關鍵詞,無論中國還是全球,2020年我們面對的是壓力與挑戰,全球經濟動蕩,風云迭起,中國經濟也面臨著下行壓力,但是我們仍然看到希望和未來,我們希望通過產業改變每個城市的面貌,城市是每個城市的靈魂,今天參會的房地產企業和與會嘉賓都在思考未來如何發掘每座城市的靈魂,用產城融合激發城市的活力,從而尋找到未來的前進方向,就像今天大會的主題詞一樣,2020年讓我們不負紹華,只爭朝夕。接下來有請地金聯名譽主席 顧云昌領導進行致辭發言。

地金聯名譽主席 顧云昌地金聯名譽主席 顧云昌

  顧云昌:各位朋友,新年好!這是第二次中國產城融合大會暨第十屆地金聯年會了,時間過的真快,我們終于迎來了全面實現小康的這一年,20年前是基本實現小康。原建設部長說小康不小康關鍵看住房,今天我們是能不能全面實現小康,全面不全面,住房最體面。如果大家的住房沒有解決好,全面小康就是一句空話了。
  全面小康是兩個維度:一個是所有人的小康,不是一部分人的小康;第二個是全方位的小康。中央經濟工作會議講到了2020年全文敘述當中說2020年是決勝之年,收官之年,不管如何都要實現全面實現小康,最要解決的是老百姓的生活問題,這個當中特別強調了六項重點工作,第一講的是理念,五大發展理念;第二個講的是小康的目標的實現,要解決好三大關鍵問題,或者說三大攻堅戰。因為我們現在最缺少的是什么,第一,全面小康貧困家庭必須小康;第二是空氣質量、土壤質量和水的質量,污染問題。我發現這三個方面的論述上有不同,第一個關于解決全面小康的攻堅戰的脫貧問題,講的內容最多。第二方面講的也不少,水污染、空氣污染,土壤污染怎么解決。但是有意思的是,去年最關心的金融風險問題在第三個攻堅戰當中講了兩句話,一句話是“中國的金融體系基本上是健康的”。第二個“我們要穩杠桿,保持金融市場的穩定發展”。這是不是意味著第三個攻堅戰不是問題了,因為房地產最困擾的是去年收緊了貨幣,特別是收緊了對房地產的融資,今年會怎么樣,這句話意味著什么值得思考,但是我想肯定不會繼續收緊了,因為我們已經不提去杠桿,而是穩杠桿,三去已經完成了任務,去庫存,去產能和去杠桿。這些問題在金融政策方面會怎么樣,元月四號又放開了降準,允許不允許錢流入房地產,情況如何,會不會像去年郭樹清主席說的那樣,要嚴格控制貨幣流入房地產領域,卡的很緊,所以很多企業感到很困難。這是一點。
  是不是庫存去掉了就沒有問題了呢?我恰恰認為我們要警惕房地產新的庫存,可能有兩個方面,一個是大城市的商業地產、寫字樓,因為從我們的數據顯示,2015年全國的空置房7.1億平方米,現在是4.7億平方米,去了兩億多,但是留下的庫存,一半以上是商業地產和寫字樓,表面上看起來住宅地產庫存已經去的非常好了,當前我認為在新的一年要注意的是,一個是商業地產去庫存,這個庫存主要在大城市里,所以中央和國務院發通知說允許商改住,只有北京和上海這樣的地方不允許商改住,現在是不是要悄悄的放開了,而且很多商業地產還沒有起來,正在干,現在的運營已經發生了問題。城市更新里面要不要把這個事情作為重要的事情考慮呢。
  第二個庫存現在盡管沒有發生,但是會發生,就是中小城市的地產,去庫存棚改之后中小城市的房子一下子去掉了。我看到許多地方政府說一下子賣光了,市場很好,大量的供地,開發商拿地?,F在情況下的中小城市的情況如何?人流情況?消化情況?我都很擔憂。不說去庫存了,相反在房地產市場上的兩個庫存值得我們警惕,這是我講的這層意思。
  講到具體房地產的時候,2020年的任務中,我研讀了一下工作報告,兩個方面:一個是加強對特別困難家庭住房問題的保障。到了2020年,城市當中脫貧問題主要是住房脫貧,沒有達到指標,沒有房子住的,買不起,租不起的怎么辦,提出了政策性的租賃市場的問題,過去光說發展租賃市場,我認為現在更精準了,主要是政策性的租賃市場,市場化的東西我認為主要是企業的行為,政府應該把城市當中兩部分人,剛上班的和農民工兄弟,過去農民工兄弟的住房問題上關注不夠,以深圳為例,深圳的住房下了很大的工夫,但是過去的保障房絕對是針對戶籍的。中央提出的住房保障體系,當前最大的問題就是大城市中房價高,有不少農民工兄弟沒有很好的解決住房問題,還有新上班的人,如何解決?
  中央提出來加強住房保障,我覺得應該加大精準保障的力度。我提出了精準保障的問題,過去的保障房蓋了不少,但是發現有的地方保障房賣不掉,出租不了,空在那里,如果再大量的發展,盲目的發展,這里面是有問題的,我覺得就是一個精準的問題。
  其實保障房是針對個人的,哪些人是被保障的對象,哪些是低收入家庭,哪些是中低收入家庭,沒有幾個城市弄明白了,北京和上海有沒有說今年多少家庭和個人是中低收入家庭,顧云昌還是申威,中低收入還是低收入,沒有,被保障的對象也不知道什么時候能解決我的租房問題,租我還是賣我。
  最大的問題是人,過去是以套為中心,今年蓋了多少套的房子,給誰了?我們應該把保障房的任務落實到個人,現在哪一個城市有多少保障的人,解決了多少,明年要解決多少,這才是保障房的精準保障的路子。
  我希望、我也建議,我也相信各級政府會這么做。
  第二個問題是市場問題,市場問題那些話我們都很熟悉了,房住不炒、因地制宜,全面落實因城施策,而且把住建部去年的“三穩”已經上升到國家的高度,穩地價、穩房價、穩預期。這當中突出了什么?房住不炒是長期的政策,而且現在主要是全面落實因城施策,這是我們06年開始調控到現在得出的最好的一個結論,“全面落實因城施策”,因為房地產市場的特點以及顯現出來的問題導致的。
  如何搞好這兩件事情,請大家注意城市更新,舊小區的改造前面加了一個城市更新,要比過去光講舊住宅改造更好一些,這跟我們今天談的產城融合密切相關,房地產的發展必須要把新城建設和老城的舊區改造,特別是城市更新內容凸顯出來。
  為什么這么做,也和剛才我們說的目標的導向有關系,因為我們大多數的困難家庭是住在老舊小區當中,需要通過城市更新,一方面城市面貌的改善,另一方面是中低收入家庭住房問題更加精準的得到保障。
  我想分析中央經濟工作會議,房地產的部分有這么幾個體會,謹供大家參考。
  為了發展,肯定還要追求好的房地產市場,總的思路應該是高質量發展中國房地產,我認為起碼三個方面,一個是要有好市場,第二個要有好的產品,第三要有好的企業。
  好的市場我認為是三個基本和活躍、有序,三個基本是供求總量基本平衡、供求結構基本合理、供求價格基本平穩。這三個基本恐怕是在十幾年前汪洋當副秘書長的時候,建設部的政策意見在會上專家討論寫入到中央文件的。
  真的好的市場應該是不受控制的市場,市場經濟應該是開放的,活躍的,真正好的市場應該是活躍的,而不是這個限,那個限的。
  有序的,最近國務院下了文件,關于租賃市場的規范問題,活躍兩個字很重要,如何在活躍上做文章,這個健康是建立在全新的健康的基礎上,而不是捆在一個方面再發展的。那不是充分發揮房地產的作用的。
  我看到了2019年的指標,大家知道2019年房地產是下行平穩,平穩下行的。第二句話,價格平穩,房價地價都基本平穩。盡管地價下降了不少,總量交易額下降了10%多,但是總體上價格是平穩的,都是穩中有升的。
  第三個是資金,要穩住了,房地產的金融穩住了,我們是這么比喻的。
  這些成績的取得是現在的條件下得到的平穩,我注意到住建部在說整個房地產的時候說了一句話,保持房地產市場的平穩健康發展,過去經常提促進房地產健康發展,現在保持,因為我們說去年房地產市場穩定發展,但是只是在我們現在的基礎下,真正的一個好的市場應該是更加開放,更加規范的,另外從價格方面是平衡的市場。
  這是我講的關于房地產市場的情況,如果說房地產我還發現一個很有趣的現象,整個中國經濟下行,增速放緩,房地產也是一樣。房屋銷售是下行的,因為我們房屋銷售的增長速度是放慢的,今年差不多0.2、0.3左右,但是我們的價格還有7%的上升,漲幅也少了,下行了。但是土地是下降的,土地的交易量同比下降了13%、14%。賣房子是下行的,賣地是下降的,但是也有上升的,投資上升了,投資上行了,我們的投資增長2016年6.5%,2017年7%,2018年9.5%,今年到11月份是10.2%,投資增速還在上升,所以房地產是上升還是下行?總體是下行的,投資是上升的,而且房地產投資是差不多主要指標當中最高的指標之一。我們的投資增長5%點多,消費增長8%點多,房地產投資增長10%多,進出口基本上持平。這是基本情況。
  房地產在這樣的情況下我們如何看待,所以我想下面重點講一個看法,關于房地產的三大要素問題,高度關注房地產的三大要素:人口、土地、金融。
  如果說我們的市場有改善,調控取得了成效,完全是由于三大要素發揮了作用,或者說三大方面都符合由于市場化的要求才可以推進,反過來很難有改善。
  很多專家說長期看人口,中期看土地,短期看金融,影響房地產的三要素。我認為金融是定冷熱,土地是關鍵,人口是根本。市場的冷熱和貨幣金融密切相關,大量的貨幣進入的樓市,必然導致樓市的加熱,反過來對樓市的資金進入很少,融資方面出現問題,肯定市場不活躍,通過金融杠桿調節。
  為什么去年市場保持比較好的平穩,有一點大家注意到,前兩年國家出臺政策,提出了對不同城市的土地供應,我們不能光看了金融的問題,更要看到土地的問題,他提出來如果說庫存六個月以內的,說明土地不夠,要加大土地供應。十二個月以上要減少土地供應量,三十六個月以上不供應土地,市場比較平穩是因為差別化的土地供給,我們過去說房價比較高的原因之一是土地錯配,該供應土地的地方沒有供應,不該供應的地方大量供應,過去我們控制人口,上海北京不能超過1800萬人口,早就超過了1800萬人了,但是土地還是按照1800萬人口供應的,深圳更甚。反過來一些小地方,小城鎮大量的發展,大量的供應土地,結果土地出來了,人都走了。2015年我們提出去庫存的時候是這種情形,總體上我們的庫存很大,其實一方面要庫存,一方面城市出現房價上漲過快,不了解房地產以為是一個悖論,其實很清楚,過去的房價上漲過快的城市主要是土地錯配,這幾年應該說土地部門在這方面有改進,按照市場的實際情況配置,而不是坐在辦公室里面配置土地,這一點是我們調控上很大的進步。
  人口問題更凸顯,有人總結2019年的時候說有幾個人跑到鶴崗買了房子,四萬多塊錢,那個地方為什么房價上不去,很清楚,產業不行,人流失了,為什么很多城市還在上漲,由于土地供給的錯配。
  金融問題也一樣,我覺得我們現在房價上漲、暴漲的可能性不大,2019年提出的三穩,主要是針對房價還有可能上漲的可能。2020年講的三穩不一樣了,盡管是穩地價、穩房價、穩預期,都是這么講,但是我們過去講的時候重點是遏制房價上漲過快,2020年應該反過來  ,要防止房價下降過快,當前的情況有上漲的也有下降的,但是總體上主要的傾向是下降,不要讓房價下降太多,這是我對2020年的看法。
  還有一個問題是關于人口的問題,這個問題已經成為當前我們討論的熱點,和我們今天的本題目相關,既然講了發展的目標,黨的奮斗目標是讓人們過上幸福的生活,美好的生活是我們的奮斗目標。人民的美好生活,我們一切一切要為人民著想,人口問題,達到全面小康和房地產的關系在哪?大家可能都注意到了總書記八月份中央財辦一個講話,關于區域戰略問題,關于經濟發展的空間布局問題,總理在去年的工作報告中講到一句話“以中心城市引領城市群,城市圈的發展”這已經上升到國家的戰略。
  特別是長三角,我看了長三角的發展的規劃,粵港澳的發展規劃,城市群的問題提出來了。上海的李剛書記說過一句話,以畝產論英雄,就是土地,每平方公里土地的產值論英雄,哪一個城市畝產高,以這個論英雄,而不是論面積。這個情況下只有中心城市了,所以我們現在中國城市發展的戰略有了很大的調整和改變,世界上都是城市化,我們中國是城鎮化,突出了鎮。
  西方的很多國家城市化的過程中,大城市病很嚴重,我們要防止大城市病,把城市化變成城鎮化。經濟規律證明經濟要發展,具有國際競爭力,具有更大的產能,更大的動能,是要發展中心城市,以中心城市引領城市群和都市圈的發展,已經成為的一種規律。
  過去我們講理想很豐滿,現實很骨干,現在明確了,今后就是發展大城市,特大城市,像東京一樣,東京的人口占全國的1/3,土地才多少?美國都市圈,歐洲的都市圈都是集中了能量的。
  新動能就在中心城市,所以這個對房地產意味著什么,會引導到整個人口流向,進一步向大城市集中,這就是順應了市場化,市場規律。所謂的市場,我認為就是用腳投票的,所謂的調控是用手投票的。
  現在的情況下,土地供應是國家的土地,所以必須用計劃,中央經濟工作會議講了一句話,加強土地的計劃管理,因為不可能完全市場化,計劃管理比較和市場化融合,但是人你不能趕走,我開辟一個地方你去吧,這個動能不像當初到上海和深圳的動能,中央現在非常明確,就是要往大中城市集中,戶籍300萬以下的放開,500萬人口以下的又怎么樣,最后的堡壘可能就是北京和上海,這樣的情況下帶出了一個很大的發展的新戰略。
  房地產會怎么樣?在發展戰略清楚了,新的一年怎么樣布局,怎么去做,這是一個戰略。
  第二個,具體的部署,具體的實施大會提出來了叫產城融合,我們走過了產城分離很僵的局面,八十年代的時候搞改革開放,我參觀了很多的經濟開發區,經濟起來了,開發出來了,但是很清涼,晚上都是鬼城,北京一個亦莊,一個望京,一個是城,一個是市,一個是產業,分離的,這種做法對經濟上不合算,生活上以人為本方面也是不好的,所以必須要結合起來。
  我看大概三種類型,一種是工業園區,一種是產業園區,一定要充實城里的功能,商城是商城,寫字樓是寫字樓,城里人必須加大產業的分量。新開發的產業園區,要產城融合,這是我們整個的發展方向。
  現在許多公司都改名,不叫房地產了,叫城市運營商,將來不僅僅是搞房地產的,搞住宅的,還是搞產業的。我們展望新年,全面小康以后房地產怎么發展,還是三個要素,如何充分的發揮市場機制,而且往高標準來,不光是要把市場管好,差不多,因城施策。另外又要搞成房價穩定的,市場交易活躍的,和有秩序的市場。
  我們更加應用產業的活力和房地產結合起來,最近我一直強調非住宅地產,房地產是兩部分,一個是住宅地產,一個是產業地產,包括傳統的寫字樓、賓館、酒店和工業園區,還有正在大力發展的幸福產業,為美好生活服務的文化、旅游、體育、教育、養老。我最近去云南幾次,明確打出了康養旅居,美好生活已經到了不僅僅住有所居,而且還要住有旅居的時代,在那里這樣的產業地產應該加強運營、加強服務的,不僅僅是蓋房子賣的。
  展望中國的房地產事業前景還是很光明的,應該說我們的調控正在改善,市場化的道路正在拓寬,而且我們更加認識到城市發展,房地產發展,經濟發展的規律,沿著市場化的道路,有效的市場經濟,有度的市場調控,結合起來,創造我們更美好的明天。

  郭述杰:感謝顧云昌主席的熱烈致辭。下面有請商務出版社社長、中國企業改革與發展研究會副會長 郭周明 致辭。

 

商務出版社社長、中國企業改革與發展研究會副會長 郭周明商務出版社社長、中國企業改革與發展研究會副會長 郭周明

  郭周明:各位嘉賓,各位朋友,大家上午好!非常榮幸參加中國產城融合大會暨第十屆地金聯年會。在座各位都是房地產領域的大咖,我謹從開放型經濟角度談談自己對當前經濟形勢的一些看法。
  去過武侯祠的朋友們可能都留意到了一副對聯,“能攻心則反側自消,從古知兵非好戰;不審勢即寬嚴皆誤,后來治蜀要深思”。這副對聯告訴我們要從歷史的縱深把握發展的大勢,對于經濟形勢的把握繞不開的就是每年年底召開的中央經濟工作會議。去年年底召開的中央經濟工作會議實事求是、理性客觀地總結了2019年的經濟工作,分析了當前的經濟形勢,部署和展望了2020年的經濟工作。2019年,面對國內外風險挑戰明顯上升的復雜局面,在黨中央的堅強領導下,全黨、全國貫徹各項決策部署,堅持穩中求進的總基調和工作方法,堅持以供給側結構性改革為主線推動高質量發展,扎實做好“六穩”工作,保持整個經濟社會持續健康發展?!笆濉币巹澲饕笜诉M度也符合預期,全面建成小康社會取得新的重大進展,特別難能可貴的是中國在逆全球化暗流涌動的大潮中劈波斬浪、開拓進取,改革開放各項事業取得了新變化和新氣象。
  2019年,我國國內生產總值預計接近100萬億人民幣,人均邁上了1萬美元的臺階。這兩天,國家外匯管理局和國家知識產權局發布的數據顯示:2019年12月末,我國外匯儲備是31079億美元,保持世界最大的外匯儲備國地位。我國國內每萬人口發明專利擁有量達到13.3件,有效商標注冊量達到2521.9萬件,平均每4.9個市場主體有1件注冊商標。所以中國處在坐二望一的上升通道,和跨越中等收入陷阱的歷史新坐標。全面建成小康社會這一承載著中華民族孜孜以求美好夢想的戰略目標,在今年也即將變成現實,這意味著千百年來困擾著中華民族的絕對貧困這一問題將歷史性劃上句號。
  黨的十九大十九屆四中全會強調:當今世界正經歷百年未有之大變局,我國正處于實現中華民族偉大復興關鍵時期,處于大有可為、大有作為的戰略機遇期,中國應順應社會主要矛盾轉變和發展階段變化的新形勢、新要求,致力于推動高水平開放和高質量發展。當前,中國經濟高質量發展,包括房地產行業可持續發展,具有堅實的基礎和可靠的支撐。
  第一,我們擁有龐大的人力資本和人才資源,人口紅利依然存在,中國有9億多勞動年齡人口,相當于美日歐的總人口,2009年以來,中國研發人員規模穩居全球首位。根據國家統計局近年監測:農民工外出人數增長的速度雖比前幾年有所下降,但仍保持增長態勢,特別是在中西部省份之間,隨著我國高等教育日益普及,以及職業教育備受重視,未來中國的人才紅利也將愈來愈顯現,與發達國家相比,我國全要素生產率的提升還有很大的空間和潛力。
  第二,我們擁有比較充裕的資金供給。當前,我國儲蓄率雖比歷史峰值有所下降,但仍遠高于美國等發達國家水平,我國政府負債率遠低于國際社會通用的警戒線。資金供給充裕,債務風險水平低,為我國經濟持續健康發展創造了有利條件。
  第三,具備強大的網絡化、現代化和全域化的基礎設施??v橫城網互聯互通的基礎設施,拓展了經濟發展的韌性和回旋余地,基礎設施作為平行產業,處于產業鏈上游,保障了我國現代產業體系的全面構建,在我國工業化、城鎮化進程中發揮了巨大的乘數效應,目前基礎設施進一步加快向農村推進的步伐,在全面脫貧攻堅戰中,廣大貧困現象要下大力氣暢通公路、民水、電力、燃氣、灌溉和互聯網等六網,升級基礎設施,為全面對接鄉村振興打下堅實基礎。
  第四,巨大的市場規模和消費空間。龐大的市場規模來自于我國廣大人口基數與日益提高的人均可支配收入,未來持續吸收外商直接投資、企業落戶的驅動力,將逐漸從“中國制造”轉向中國市場,引導我國居民消費升級的驅動力則來自于兩方面,
  一是收入進一步提升,推動了人們對高質量產品的需求獲達。二是由于跨境電商等平臺經濟和數字技術大幅度,降低了商品流通的運輸成本和交易成本。在市場配置資源的決定性作用下,這兩大驅動力協同推動我國經濟結構轉向內需拉動的良性軌道。
  按照中央經濟工作會議的要求,著力推動高質量發展,有很多重要工作要落實,從市場主體角度來看,國企、民企和外企三足鼎立的共生互促的生態應當成為應對經濟下行的有力支撐,要在繼續推進國有企業改革、穩定民營企業加預期和信心的同時,加強外商投資促進和保護,穩定外商對中國經濟這片大海的信心,加快推進競爭政策的普及,建立公平競爭的營商環境,激發各類市場主體的活力。
  從產業布局角度,要破解中國經濟從高速增長邁向高質量發展產業轉型的困局,要推動戰略性新興產業和高端制造業,發展提升基礎產業能力,同時依靠市場機制和現代科技創新,推動包括金融在內的服務業的發展,推動生產性服務業向專業化和價值鏈高端延伸,促進產業結構的持續升級。深入推動對外開放是應運國際國內形勢變化,推動高質量發展的客觀要求,要推進更高水平的對外開放,要使對外開放繼續往更大范圍、更寬領域、更深層次的方向走。
  面對百年未有之大變局,機遇與挑戰并存,機遇大于挑戰。當前,國際格局深刻調整,全球治理體系深刻變革,國際力量對比發生了革命性變化,新時代的中國只要堅定“暮色蒼??磩潘?,亂云飛渡仍從容”的戰略定力,弘揚好習近平總書記在改革開放40周年紀念大會上提出的“天行健君子以自強不息,地勢坤君子以厚德載物”的變革開放精神,以高水平開放促進高難度改革,力破并舉,革故鼎新,只爭朝夕,不負韶華,一定能把握時代大勢,實現經濟高質量發展和社會治理現代水平了提升。
  最后祝本次論壇圓滿成功,祝大家安康吉祥。謝謝!

  李丹:總結郭周明致辭!雖然面對全球經濟挑戰,中國對外開放大門只會越開越大,最近頒布的外商投資法也在證明著中國在面對全球市場,中國經濟打開2020年新的大門的時候,我們也看到面對一系列的政策調控,未來如何增強大型物業流動性,無疑中國版的REITs是很好的解決方案。今天我們隆重邀請了一位嘉賓,他帶來的演講主題是關于中國版的REITs,同時也談一個非常有趣的話題,談調控笑話。接下來有請地金聯名譽主席 中國資產證券化論壇主席 匯力投資基金管理有限公司董事長 中國房地產開發集團 理事長孟曉蘇先生。

地金聯名譽主席 中國資產證券化論壇主席 匯力投資基金管理有限公司董事長 中國房地產開發集團理事長 孟曉蘇地金聯名譽主席、中國資產證券化論壇主席、匯力投資基金管理有限公司董事長、中國房地產開發集團理事長 孟曉蘇

  孟曉蘇先講了侯寶林先生的相聲《偷米》。孟曉蘇認為,這個相聲內容反映一個經濟學的基本理論,叫做主導產業理論。主導產業理論源自于美國著名經濟學家羅斯托的"經濟起飛階段論",即不同階段會有不同的主導產業,房地產業拉動了100多個產業的發展。不僅中國如此,連美國都指望房地產拉動經濟。

  從2012年發展房地產以來,房地產行業成為美國經濟第一大產業,并有力拉動了美國經濟。他表示,中央前幾年就明確指出了堅持房子是用來住的不是用來炒的定位,市場要不忘初心,回歸本原,明確堅持房住不炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價,穩預期,促進房地產市場平穩健康發展。"目前需要強調的是貨幣傳導機制的作用,去年年底的經濟工作會議上提出了深化金融供給側改革,疏通貨幣政策傳導機制,"孟曉蘇認為,我希望主管部門能夠看懂這些故事,允許或支持銀行向老百姓住房抵押貸款,而不是繼續地限購和限貸。

  李丹:雖然我們聽的一個又一個的輕松笑話的背后,我們看到的是孟曉蘇老師對中國房地產政策的使命和初心,房子是用來住的,不是用來炒的,每個政策的研究者,每個房地產的參與者都希望中國的老百姓住有所居,如果大家想真正的了解孟曉蘇老師的理論研究和對中國房地產市場的認知,可以百度搜索一下我采訪他的視頻《孟曉蘇:住有所居的使命與初心》,希望通過這樣的完整的視頻采訪讓大家了解孟曉蘇老師對于中國房地產市場的建言獻策,再次把掌聲送給他,謝謝孟老師。

  接下來有請地金聯聯席主席 芯聚集團董事長 好屋集團創始人 中國孵化器協會副理事長 汪妹玲

請地金聯聯席主席 芯聚集團董事長 好屋集團創始人 中國孵化器協會副理事長 汪妹玲請地金聯聯席主席、芯聚集團董事長、好屋集團創始人、中國孵化器協會副理事長 汪妹玲

  汪妹玲:尊敬的孟主席、申主席、各位領導、來賓,媒體朋友們大家上午好!在這個暖暖的冷冬,全國都在開兩會,蘇州、上海都在開兩會,大家能夠歡聚在這里,來這里的人應該都是有家國情懷的人。產城人文的課題申主席定的特別好,不僅關系到每個人,也是關系到我們的行業,也是關系到中國的,甚至是世界的。所以籌備組特別讓我,在我們這十幾年工作過程中總結我們的行業做一些分享,我也特別高興。希望孟主席和其他的各位領導給我們更多建議。
  我講的主題是:科技賦能為資產創造價值和流動性。
  科技賦能下的中國風采,請大家看一短視頻。
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  這個視頻里習主席講到了高質量發展過程中誰掌握了科技創新就搶到了先機。新華社評論說科技是國之發展的利器,其實我覺得也是企業發展的利器,所以我們更名為芯聚集團,為每家企業植入科技的芯片。我今天想講科技也是資產之利器,資產有很多分類,長期、短期、流動、不流動。我想表達的是非現金資產里面的幾種現狀,科技如何為它創造價值和流動的。
  剛剛前面幾位領導講到了18、19年房地產的情況,因為我們有一個平臺做房地產營銷,確實是冰火兩重天,有一種是搖號限價,還有一種變成了存量資產,其中包括剛才顧會長提到的很多的商辦。
  我講第一類資產,物業資產和房地產資產科技如何創造它的價值的,第一個手段是智能家居,從求索到落地。多年以前一直探討智能家居,到現在說,很多的智能已經在落地了,用科技的手段創造價值,幾個月前全球唯一的燈光藝術大師去世了,本來我想邀請他來光電產業做領袖人物的,他的燈光不僅僅是功能,而且還是藝術,而且達到了健康的水平,燈光的強弱高低都影響到人的情緒和身體健康。包括現在的5G,智能化,在家居領域運用的越來越多,體驗感越來越好,包括今天來的金茂和之前的朗詩,都做了很多的嘗試,我們的很多客戶體驗感都非常好。
  第二塊,我認為很重要的一點,雙創載體如何引材引聚的話題,這跟城市的發展特別關聯,這是雙向的。大家說深圳的房價為什么相對健康,因為裝的都是科技人才和科技企業,我在十幾年前在做科技產業之前一直在美國的西北部研究土地。我屬金,對土地一直有感情,說土地上長什么樣的房子,里面裝什么東西對社會的貢獻最大,最后的結論是科技產業。
  當時我們跟同濟大學一拍即合,16年前做了科技產業園區,我相信在今天它會變得更有意義,所以為什么研究深圳,包括華爾街、硅谷,其實房地產的業態和物業的價值都是有各種表達方式的。
  我相信我們做房地產也好,要研究城市的產業,包括剛剛顧會長講的研究人才,人口和產業,產業反過來決定了房地產的消化的速度,為什么說商業辦公不好。前兩年我們預判認為會下滑,沒有想到速度這么快,受中美貿易戰的影響,很多的外貿企業和金融企業被打倒了。兩年前我們預判說工業資產這一輪中,產業基礎好的地方上漲的速度特別快,包括蘇州,這兩年的工業資產已經翻一番,每年漲50%。這輪貿易戰接下來的過程中中國的自我創新和外來應用在中國一定是兩條腿走路。
  很多傳統企業認為不行了,像浙江這樣的地方十家企業里面有兩家盈利已經不錯了。但是在一線的產業工作者都知道自我創新的速度遠遠超過了傳統企業消亡的速度,中國14億人口,是發展的最好的黃金時期。我在日本講的時候日本的企業激動不得了,他們一算,中國的市場這么大,這么好的機會,我想這也是我們中美貿易戰中很大的砝碼。
  在這個發展過程中自我創新的過程中對工業資產,廠房的需求量是大量的。為什么研究一個城市的產業決定了我們物業資產的價值。但如果我們把這些物業資產、存量資產用來做科技產業的發展,我相信價值量也是非常大的。
  我們在16年前研究這個模塊,現在全國52個園區,80多個創客中心,還有9個省級,11個國家級的服務平臺,我們把招商和服務做到了互聯網平臺上。O-PARK中國,在全國有很多加盟的園區,所以我們有50萬家企業的數據庫,O-PARK中國在整個互聯網平臺上為園區招商、社區服務,在線辦公,包括IBS系統服務提供了大量的提升效率的工作。集團在創投上也投了幾十家企業,很多在A股上市了,也是基于我們的在線的數據,高管的穩定性,技術也是我們申報的,包括他們的庫存量,年稅收,為什么我們拿十幾年的親身體驗講科技雙創載體中的應用。
  還有一個模塊,科技如何在資產中創造價值,是在流動環節,因為天生我材必有用,包括婚姻夫婦匹配也是一樣。精準的匹配體現了最大的價值,通過房源和客源和經紀人的服務,把這些物業資產送到他們的客戶手中,讓客戶滿意了,這是最大的價值,不僅是平臺降低了成本提高了效率,關鍵是精準的匹配,客戶的滿意度。
  在這個模塊上也是我們這幾年我認為成長的非常不錯的,一年的交易量要在兩千億左右  ,整個交易、金融、資產管理體系這個模塊走的特別的穩健。
  上面是房源、客源的匹配,中間是經紀人的服務,包括數據、金融、推廣,底層是對C端交易大廳的服務。整個集團800多員工,大概做的傳統15萬人做的事情。
  我們在做的過程中,包括整個三方融合過程中一些資產管理和匹配性,優客公寓等很多也在用互聯網平臺的技術來做一些客戶匹配的工作和結合客戶的一些工作。
  舉幾個其他科技賦能案例。
  第一,股權資產。
  大宗里處理物業資產還有一類股權資產,最近LP管理者也碰到了天花板,因為中國基于創業者綜合的信息和征信,很多LP基于中國的數字環境還是會有一些壓力,明顯利潤沒有以前多,包括投了很多互聯網企業,最后壓力會非常大。但是我相信中國很多企業都是非常勤奮的,確實跟歐美一些科技含量還有差距的。我認為在股權資產里有兩類特別能創造價值的地方,如何用技術來甄別被投資的對象,也就是為什么O-PARK園區數據鎖完以后,投資成功率特別高。很重要的是中國的股權資產如果能跟國際很多技術相結合,因為國外很多已經非常成熟了,包括這一輪自我創新過程中和外來技術在中國結合過程中,一方面是五百強的擴充,一方面是細分領域在中國的引進,還有一類技術的引進,江蘇為此也花了很多精力,包括工商聯很多企業,特別設立一些技術合作中心,把外面的技術跟園里企業和工商聯企業合作,爆發其價值,為什么說市場營銷、產業基金、政府政策層面都是很關鍵的元素。相信在接下來股權資產創造價值過程中,科技是非常關鍵的,不要說硬科技百分之幾百的利潤,一般的科技企業,中相對中國傳統企業而言,我們利潤率非常低下,所以為什么一受到貿易沖擊、人口成本上漲、市場變化,企業馬上就面臨很多問題,國外企業為什么幾百年生存發展史,都是基于在科技含量上的一些問題。
  我們在海外設了35個技術合作中心,一方面招商,一方面是技術對接,以及很多海外回來的博士,不適應中國市場,到年底就到市場辦公室要工資,現在通常手法是先收購回來,再跟國內企業合作,甚至跟當地的政府探討一些退出機制。所以為什么在這方面我認為有很大的市場空間,尤其今天碰到王總,他們都是海外回國的,相信這一輪發展當中會有很大的效用。
  芯聚在這個體系里,專門在技術服務和產業基金上,我們全國有很多園區,在政策層面,戰略營銷話題各行各業都需要,不僅是房地產,尤其是科技企業,因為很多科技人才,在中國對于營銷話題一直是面臨最重要的一個話題。
  第二,數字資產。
  這一類每家企業都有很寶貴的數字資產,如好屋的B端經紀人、C端客戶和50萬家數據庫,這些數據資產的貼標簽、洗滌、再運用需要技術手段,但是當用了技術手段做完這些工作以后,爆發力是極強的。
  第三,金融資產。
  申主席選的這個課題特別好,產城融合和金融地產與地產金融,對中國來說都是剛剛開始,都是非常大的市場。在金融上,相信各位比我還要專業一些,無論很多銀行,包括金融機構,在科技金融的運用上,包括供應鏈金融上也在用,一是用這些科技的手段是趨勢,降低成本,提高效率,加強風控,更重要的是創造場景,包括科技+金融+場景的應用;二是孟主席提到的證券化,相信在科技的推動下會越來越接近。
  產城人文。無論科技產業還是房地產,還是服務業,都是產業很重要的一部分,產業在城市發展過程中,產業先行,城市再發展。當然產業發展的同時,人才也要匹配,文化更要先行,相信產城人文如果互動,會激發新的需求。其實房地產的黃金時期,只要激發了新的需求,只要真的是跟人的需求相匹配,相信還是黃金時間。讓我們攜起手來共同進入21世紀第二個十年,祝大家新年快樂,蒸蒸日上。謝謝大家!
  
  李丹:有請地金聯聯席主席 曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁 李戰洪分享《下一個城市:第三城》

地金聯聯席主席 曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁  李戰洪地金聯聯席主席、曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁 李戰洪

  李戰洪:首先我講三個感受。第一個感受,今天的大會為什么來了,還是魯迅的那句話,“世界上本來沒有路,走的人多了就有了路”。產城大會的產生應該是“本來世界路太多了,走的人多了就沒有了路”。房地產走的人太多了,接下來怎么走?所以產城大會大家來了。
  第二個感受,產城融合從第一屆到第二屆,第一屆的時候我們說產城融合的空間巨大,不受限制,為什么不受限制呢,去年的第一屆產城大會演講的和論壇排在最后的本來五點結束,后來七八點都沒有結束,時間不受限制了,時間控制不好也是未來產城融合的路。
  第三個是卸甲上陣,大家都是脫了地產的外衣,高舉革命的旗子,以革命的名義達到不革命的目的?,F在很多房地產行業論壇我們都不參加了,一看產城大會,我們來了,來了之后一看還是地產,我們接下來應該都是要卸甲上陣。
  現在我們都說第三城,第一城是由歷史和時間沉淀的老城,往往需要千年以上的時間,中國需要五千年沉淀了一座老城,城市化率達到35%到65%的時候,第二個城開始,世界的發展經驗告訴我們,他們往往經過一百年的時間,但是中國42年的時間改革開放到現在形成了一座新城。
  第三座城,往哪里走,我們過去的一年接待了173批各個城市的一把手,他們最關心下一個城市在哪里?怎么做?產業方向是什么?
  我最敬佩汪總的是什么,她五年之前我以為就是好屋中國,后來跟汪總一接觸,才知道她有17個產業園,有兩個國家級的產業園,今天我剛剛問汪總現在多少個了,她說50多個了。深入的了解汪總,真正的產城融合是沒有講出來的,她是保留的,最好的不講。
  她也說了產城融合的過程,我們初始階段就是城,還不是1.0版,產城融合是1.0版,產城人的融合是2.0版,3.0版是產城人文四位融合才是第三城和未來城市的發展方向。
  這兩個圖想說明一個事情,我們也研究了世界城市和國家的發展經驗,告訴我們一座城市的崛起乃至于一座國家的崛起都始于文化的崛起。這張圖已經講了三年了,每次演講的時候都有這個圖,為什么對這個圖本次都不停的講,就像孟總講的小產權,講了二十多年。
  這四個柱子提醒我們未來的產業選擇要看市場規模,除了國家壟斷的行業之外,排前位的產業規模,房地產15萬億,大教育9萬億,文化6.1萬億,大健康5.6萬億。市場規模加在一起30萬億以上,以地產為載體的紅海,腥風血雨,第二到第四名,以它為主體,以地產為載體就是藍海了,海闊天空,以教育為主體,地產為載體,24萬億,大文旅為主體,地產為載體就是29萬億了,這就是未來的發展方向,未來的發展方向就是文、教、衛。退二進三說了很久,上海九十年代開始說,現在到二線城市,都開始說退二進三。大教育,文教和科教,文化是文娛文旅,健康就是怡養康養,這是城市的主要的發展方向。
  我們說的第三城的產業選擇,也叫趨勢性的選擇,這塊我們看到的資產規模,52萬億、47萬億、41萬億,我們集團所有的資料里面不提“房地產和開發”這五個字,我們的開發叫建設,而且所有的項目都不搞“一夜情”,拿到一個項目就是生老病死,終生一直在里面。我們說的投資商、建設商和運營商,我們天生就是運營商,三位一體,最終落實在運營商上,包括我們的項目,終生就在里面,天生我們就是一個運營商。
  企業的使命就是習主席所說的我們要文化自信,我們干的事情就是文化表達,在各個城市,城市時間就是文化表達,我們的使命就是打造中國教育新繁榮。
  我們有六個集團,集團的創始人是有段總,現在去華僑城了,走出西安,全國發展是由我們承載的。文化演藝集團,現在去大唐不夜城的演出,不倒翁小姐姐都是我們演藝集團的,我們的電視劇、電影里面比較有名的《大秦帝國》《白鹿原》《那年花開月正圓》都是我們的作品,我們現在在四個城市同步推出CCBD,一進入一個城市就是重點項目,我們叫做“文化CBD”。
  我們現在有兩個5A級景區,4個4A級景區,大明宮都是我們的。
  我們每個集團下面都有一個文化,最有名的就是大唐不夜城,依托于大雁塔,是我們的文商集團的項目。中國工商總局給學校發出的唯一一塊馳名商標是我們,我們把學校也辦成了中國馳名商標。
  下面講一下我們在各個城市的實踐,這是西安,做文化有一句話,昨天的文化,今天的教育,明天的經濟。我們在西安做的就是大唐文化,我們用了一個不倒翁小姐姐的頭像,大唐芙蓉園也是央視春晚的西安的分會場,就在我們的項目里面
  做的大唐文化核心,面積規模是51平方公里,已經基本建成。還有走出西安,做了大唐文化之后我們還做了大宋文化,走到了開封,清明上河城,把大宋當年的世界第一大都會的風采重現,做了大宋文化之后,在晉中又把楚文化做出來了,240平方公里,前期已經投入了240多億進去,把楚文化打造出來。在洛陽把夏商周文化挖掘出來,我們去打造。十年的中國看深圳,一百年的中國看上海,一千年的中國看北京,三千年的中國看西安,最早的中國看洛陽,我們一定要走進最早的中國,既然做文化就要做最早的中國,我們把夏商周文化做出來,精華在于夏城、商道、周禮,包括詩書禮樂文化深入的挖掘出來,這是社科院5億投資的博物館。我們說中國有中華九州大地,九州之首在山東的青州,有文化的地區我們必須去,不具備三個條件不進,有歷史、有文化、有故事。九州之首是青州,也成為了我們的首選??酌现l,曲阜周城,文化層面的孔孟之道,我們再打造一個物理層面的孔孟之道,把孔孟文化充分的表現出來,孔子強調的是處世之道,孟子文化的核心是君臣之道,在中國這種經濟學下君臣之道很重要,兩個道弄好了海闊天空。
  我們進入每一座城市都需要文化的表達,去承載歷史、傳承故事,謝謝大家!
  郭述杰:感謝李戰洪主席的演講,下面有請中科產城(北京)建設開發有限公司董事長 郭瑩輝  主題演講《智匯興城,產城運營實踐與探索》

中科產城(北京)建設開發有限公司董事長 郭瑩輝中科產城(北京)建設開發有限公司董事長 郭瑩輝

  郭瑩輝:首先感謝申威主席和各位領導、朋友們,產城融合大會符合了時代的潮流。因為我在五年前寫過一本書《產城融合,從產業創新到空間運營》,今天終于有更多的人跟我站在一起,為中國的產業培育發展,為中國的城市建設,我們變成了同人路。
  2019年,我從體制內創業成立了中國產城公司,把我25年在產業、金融和園區建設方面的經驗集成了一個公司。今天題目是智慧興城,探討產城運營的方法論。因為產業和城市之間有很多的模型、方法需要大家去探索,尤其是從房地產到產業地產,到產城運營,其實需要的不是前端的開發,是有很多很多全球的城市建設智慧和產業創新的力量。今天時間關系,向大家報告三個方面:一、產業地產的趨勢和特點。二、產城融合的內涵。三、產城融合以后,如何在落地和運營層面去思考。
  一、產業地產的趨勢和特點
  2019年,從中國的宏觀經濟到房地產,到實體經濟,其實都面臨著很大的壓力,對于產業地產而言更是承擔著實體經濟和房地產行業雙重壓力,所以在房地產領域里,大家有迷惑、有徘徊,這很正常。但無論如何,我們也看到了它的新的希望,尤其剛才汪總說是暖冬,冬天再冷,我們也看到星星之火,看到紅圍脖的力量。
  從房地產到產業地產,再轉向區域發展、區域融合這個運營大的空間市場中,我們有哪些利好機會?
  第一,我們國家提的“城市高質量發展”,在國家戰略中、在城市規劃中,已經有這么多的新區,國家級新區、經開區等,這些空間都承載著經濟,承載著城市。
  第二,地方政府在經濟下滑和政治導向方面,政府親自上手了,各地政府在產業投資領域不遺余力,尤其北京有科創母基金,青島科創母基金,現在幾乎大型的省會級城市,省級、市級層面都有各種科創母基金,就是通過資本招商的力量把產業招到本地,落入園區,形成本地經濟新舊動能轉換的新動能。
  第三,傳統科技地產的模式,用產業和居住、商業配合,形成一個職住平衡的空間。這樣的模式過去叫產業高地,但今天在一線城市可能有困難,但是在三四五線城市依然還有它的活躍空間。
  第四,最近新的特點是,過去的開發商、基建商、政府平臺公司之間頻繁互動,因為城市需要產業、需要有人投資,而投資方大的資金從傳統的資金暴利去做工程,現在也必須轉向城市運營商了。
  看到2019年以后,大量央企都成立了產城事業部,把基礎設施投資和城市開發運營結合起來,為地方政府去服務。
  二、產城融合的內涵
  我們既然知道產業地產到城市運營之間有很大的市場空間,也有非常好的國家政策支持,但我們對產城融合這個理念之下到底產和城怎么融合,主體、模型、運作規律,怎么把這些資源要素和政策拼成一個完美的各方共贏的圖景?這是我十年以來,從科技地產到城市運營中梳理的一些關系。
  產城融合理念下,不要放棄房地產對城市建設過程中所帶來的巨大貢獻,產城融合是區域產業發展的一個平臺,這個平臺之下,地產是基礎平臺,同時打造了功能強悍的空間,承載著產業生態,同時有資本助力,才形成了產城人能夠共生共存的一個城市,這個城市中有地產的平臺力量,有環境建設和要素聚集的活動,更重要的是各類資本的導入,最終為區域經濟發展形成了合力。
  在這個模型之下,市場主體是誰?過去城市建設是政府主導的城投公司,它們和開發商一樣,他們也行使著五大功能,一手做城市開發,包括頂級城市策劃,到融投資,到項目建設,還有自己招商、城市管理運營,所有過程在政府平臺中都體現的淋漓盡致。這樣的特征在新的市場和政府合作模式之下,將來會有很大的演變,但不管怎么演變,這些基本能力是將來片區運營還是產城運營不可或缺的。
  這個模式之下,看到政府平臺公司做產城和市場化做產城會有多大差別。在北京市亦莊經開區有一個自然而然生成的城市——產業新城,從原來五百強生產聚集區到不斷加城市配套功能,最后北京市把它從20平方公里到現在的200平方公里,列為北京一個產業新城,自發地和蘇州高新區,和汪總、馮總這些規劃師們,借鑒新加坡模式打造的產業新城,有很大的差別。
  我們在這么多產城運營過程中,市場化如果介入,原來由政府控制的這個領域,如何去運作?做了四個模式的推演,供大家參考。
  無論是小的幾百畝的科技園,還是1-3平方公里的特色小鎮,還是50平方公里以上的產業新城,都是由一個一個細胞構成的,職住平衡的園,園中園等,所以我把產城運營放一起,大概有四種模型,如萬達的輕資產的待建模型,包括綠城住宅待建,還有億達中國的輕資產運營模式,還有城市核心區眾創空間聯合辦公的優客工場模式,這些模式作為重資產一方和輕資產一方,要么合體變成城市開發運營商,要么變成投資商和運營商。我們從運營角度來說,尤其是以輕資產運營來說,列為三大類:靠體力的,靠財力的,靠智力的。在這三個層次運營中,特點不同。如,以招商代理,在既有物業基礎上去導流、銷售,這樣的輕資產運營模式和傳統商業、住宅地產行為模式一樣,但是我更推崇的是基于開發商思維、基于GP思維的一個運營商,理解為全景運營商。換句話說,除了我沒有資本去投資,但是我本身就是全程去思考,去完成一個產城的全過程,這個過程需要豐富的操盤運作經驗。但最高明的應該是靠智力,把品牌、能力和資源,把產業、土地、資金組織起來,為地方政府去做好所有的前期,最后讓社會資本、讓境外資本能夠為我們城市,借用前期研究成果,直接進行操盤,進行建設開發,讓每個階段都有能力要求。其中有兩個能力,要么垂直,要么橫向。
  所以在輕資產運營中,講求的一是往下垂直運營,對造城和造資產要有專業技能,這個技能是垂直的精細化管理;二是在橫向的跨產業、跨知識進行的商業模型創新,而這方面正是產城運營中最最迫切需要的智力資源,因為我們現在遇到很多政府有地,也有產業政策支持,要農業政策、城市更新政策、科技政策都有,誰幫我操盤?找地產商不會,找咨詢機構也不會,因為太跨體系了,沒有人把3、5平方公里這么多產業和資源要素整合起來,變成一個解決方案。所以橫向的商業模式創新也許就是產城運營商的機會和未來。
  三、產城運營輕資產模式解析
  我推崇的全景運營就是中科產城打造的特撕理念,也是操盤人和投資人的一種合作,也是一種博弈。最主要的是作為運營方,能具備全周期、全業態、全流程的受人之托、忠人之事,形成能力和資本的合作。
  有幾個小的模型,小到科技園,過去我們做科技園,科技城開發商給政府講故事,有什么產業,有什么規劃,你給我土地,我來投資,一邊開發建設,一邊招商運營。這個時代已經過去了,地方政府現在非常謹慎,土地很稀缺,而且產值稅收當下就要見效,怎么辦?現在反過來,中科產城就綁定高科技企業作為招商的主對象,圍繞它外延很多小的科技企業來配套,最后政府提供商住等配合,形成一個企業級科技園。招商在先,而且目標明確,所以這樣的微型200-500畝的企業級科技園是目前政府最歡迎的一種模式。
  2-5平方公里的城市片區開發。過去政府授權平臺公司,平臺公司做2-5平方公里的道路、基建,包括出建設競地、賣地、回現這么一個循環,現在政府沒錢了,平臺公司融資也受限,同時地方的新城擴容速度非???,四川某一個城市一上手就是50多平方公里,一個城投公司有多少錢、多少能力、多少智慧,但是把整個城市規劃做出來以后,分割成2-5平方公里小模塊,找社會投資人幫助他并聯運作,結果就是商業模型轉變,他就是一個做莊的,需要有人給他找個基金,有人幫他做運營管理。所以這個模型是傳統政府平臺之下做產城運營的新模型,而且我正在用這樣的新模型和社會各方為地方政府做服務。
  到更大5平方公里以上城市運營,過去政府平臺公司就干五件事情,前期策劃、融資投資、工程建設、土地銷售、招商、運營管理,這就是城市運營商基本的五大職能,政府在親自干?,F在政府必須拆開,如找中科產城把前期策劃+土地銷售招商委托給我,再找基建商,融資能通過央企好的信用融資投幾百億的做基建,把融資、投資和工程交給央企基建商,最后他自己作為政府的平臺,必須完成社會事業和公用事業基本的運營管理,包括智慧事業里面的醫教文體等場館運行,還有水電氣熱城市運營保障功能,這些社會化的企業一般很難介入。所以,通過新的政府購買服務模型而替代政府開發運作的方式,由社會化資本介入,形成了一個非???、非常高質量的城市發展方法。
  過去我的團隊做過非常經典的案例,在荒郊野外做的1000畝的產城融合科技園,每年交5億稅,政府已經連續賺了很多錢,政府滿意、入園企業滿意、開發商也滿意?,F在我在成都幫助一個四川省最大的國企,幫助他策劃和管理、招商運營的數字技術產業園等等。
  以后有這方面的機會,希望大家多多關照。謝謝大家!

  李丹:非常感謝郭總的演講,讓我們看到產城融合有這么多的創新思維和阿里。今天我們不僅僅探討產城融合,也在探尋著未來中國資產化證券道路在哪,如何探討中國資產證券化的案例和分析呢,我們接下來讓我們一起見證一個重要時刻《中國企業資產證券化發展問題研究》新書發布會。  
  有請本書主編:郭述杰  作者:孟明毅  出版社代表:楊云,一起上臺手動開啟新書新篇章,期待《中國企業資產證券化發展問題研究》這本書能夠助力中國版REITs的進化之路!

新書發布儀式《中國企業資產證券化發展問題研究》主編 郭述杰

由潤泰資本董事長郭述杰主編的《中國企業資產證券化發展問題研究》在現場進行了新書發布儀式

  李丹:郭總您給我們講講您對本書的期待?

中國地金聯盟聯席主席、潤泰資本的董事長 郭述杰中國地金聯盟聯席主席、潤泰資本董事長 郭述杰

  郭述杰:我首先非常感謝孟曉蘇老師,他是中國房地產之父,也是我在資產證券化方面的導師,也感謝作者孟明毅,是當代資產證券化的開拓者,更感謝出版社的楊云老師。我本身對于中國資產證券化這個事情是有很深的情懷的,另外給大家說一個秘密,我實際上是中國公寓類的類REITs的第一個投資人,類REITs深交所發布的第一個投資人,陰差陽錯我的款打到了一個信托的賬戶上,沒有到達我們的深交所賬戶,很遺憾。當時這個事情我三天都沒有睡好覺,后來我把中國資產證券化繼續深入的研究,包括研究各方面的法律法規,包括去深交所學習、培訓,多次去拜訪孟曉蘇老師,深度學習。我最近也在美國待了一個月,深度探討資產證券化的國際化的方式,包括去拜訪一些基金。今天下午我還會講在紐約拜訪了一個操作資產證券化的很牛的創始人和他的基金。
  今天很榮幸讓大家見證我們的新書發布會,請大家多多批評。
  李丹:今天只是一個開始,未來會有更多的優秀關于中國企業和資產證券化的優秀圖書面向讀者和市場,在此我們也想用一個特殊的儀式為中國優秀的資產證券化圖書頒獎,掌聲有請中國商務出版社社長郭社長頒獎,掌聲有請,臺上的三位嘉賓開啟了優秀資產證券化圖書的第一個篇章,未來關于資產證券化還有關于一系列,從政策理論研究到監管,我們會為中國資產證券化的理論豐富建立完整的體系,也請在座的朋友們用誠摯的掌聲感謝他們,謝謝你們為中國資產證券化之路開啟了新的篇章,做了新的貢獻。在這個辭舊迎新的時刻,也是溫暖的時刻,我們看到這么多的優秀的企業家和理論家在中國經濟前行的道路上貢獻自己的思想和智慧。
  下面我們把舞臺交給一位朋友上臺分享他此時此刻的心情各觀點,掌聲有請全國人大代表、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼理事長,中國電商聯盟主席李曉林先生致辭,并介紹一下林達外語城。掌聲有請。

全國人大代表、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼理事長,中國電商聯盟主席 李曉林全國人大代表、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼理事長,中國電商聯盟主席 李曉林

  李曉林:尊敬的申威先生,各位來賓,女士們、先生們,大家好!剛才聽了孟大哥講了那么多好玩的故事,我就不太好講了,但是申威說你是地金聯盟的名譽主席,還要說兩句。
  從去年12月份中央經濟工作會議提出“因城施策”,“貨靈活適度的貨幣政策”,“三穩”:穩地價、穩房價、穩預期。過去對貨幣的要求是穩健的貨幣政策,這次提到靈活。所以今年1月份,降準了0.5個百分點,可能要釋放出8000億。這個數字很小,因為大個房地產公司負債好幾千億,所以可能未來還會繼續釋放。但不完全是降準,可能還會從其他手段來釋放。
  房地產究竟應該怎樣走?我認為中國的房地產真是很有希望,因為最近又一個政策出來了,300萬以下人口的城市可以自由落戶,這是絕對的政策。落戶以后需要住房,首先是住,過去大城市的農民工進來以后住下,干完活以后回去,未來肯定有2億左右的農村同胞們要進入城市,他們有可能要進入300萬以下人口的城市,我們在一些省會城市、地級市城市開發時,發現一個奇怪的現象,女孩子們結婚一定要在這個城市買一套房子,否則不嫁給你,這是一種普遍現象。所以中國的房地產十年以上的發展是沒有問題的,而且我們本輪的經濟現在下行很厲害。
  我最近到海南調研,2017年經濟增長是7.0%,2018年經濟增長是5.8%,下降的非常厲害,2019年數字還沒有出來??渴裁??我們的科技產業、其他產業體量很小,2018年產值15萬億,2019年是16萬億,這個體量很大。所以基礎設施建設和房地產一定還會用上。在座是地金聯盟的成員,是做房地產和金融的,還有一個很好的發展期。我和孟大哥觀點非常一致。
  做汽車玻璃地說,房地產擠壓了實體經濟。我覺得他可能不太了解房地產,因為他只做汽車玻璃,而且跑美國去做了。有沒有考慮做建筑門窗的玻璃?其實房地產是一個最大的產業集群,最大的實業集群,有人說50個產業被拉動,有人說70個產業被拉動。所以我覺得這個觀點可能不太準確。
  還有人說未來幾年以后,房價要比白菜價、蔥價都要便宜。這個更奇怪了,是不是再過幾年,大蔥價、白菜價要暴漲???房價不會落,這個理論就是因為白菜要漲價,這不太可能。
  還有一種理論說,現在蓋的房子,包括我本人蓋的房子夠16億人居住的。他不太了解中國的國情,我最近去了太原,因為我們在那兒有投資,看了一個喬家大院,一個姓喬的建了那么多房子,還不夠,住房和別的不一樣,為什么有了老婆還找小三?因為他需要。如果調侃一下,吹吹??梢?,但是如果要是誤導,給主管部門誤判了,就是誤國。所以我覺得中國房地產肯定還有一個很好的發展期,希望大家努力。
  為什么申威請我來呢?因為我既做房地產,又在央行工作了11年,所以我還是比較有發言權的,做金融11年,下海以后做房地產。
  去年“兩會”時,孟大哥交給我REITs這個議案,我聯合了雷軍、楊元慶幾個人,都為這個提案簽了,遞上去以后,受到重視,作為議案,很不容易。孟大哥這個東西最后成為我們國家的議案。希望大家能夠有信心,要繼續干。
  怎么干?因為是地金聯盟,所以一定要考慮房地產和金融怎么搞、怎么創新。一是產品創新;二是拿地要創新;三是拿錢創新。產品創新就是必須要作出好的產品,有創新的產品,政府就會把地、把便宜的地給你,拿地到金融單位、銀行拿錢,所以產品創新、拿地創新、拿錢創新。沒有好故事,沒有好的產品(不是指蓋什么樣的房子、戶型,是指項目)。前面一位嘉賓講的很好,產品不錯,現在地方政府非常喜歡這樣的產品,我們也搞了一個案例——世界歡樂城(外語城),這個項目拿地、拿錢非常容易,政府給的地也便宜。
  怎么想起來搞外語城?當年我和成思危副委員長到韓國訪問,韓國的年輕人說英語不如中國孩子,因為舌根問題,說得不好,但是韓國家庭孩子沒什么孩子,韓國孩子到英國、歐洲學英語的很少,為此韓國搞了一個英語城,離首都100多里的地方坡州搞了一個英語城,完全按照歐洲小城市建的,500畝地。我們去的時候都排隊,本來是教育項目,后來變成一個旅游項目,排隊買門票,給你門票和護照,開始過關,請了一個黑人留學生,穿著移民服的服裝,完全是實景體驗,其實就是收門票,然后在你護照上蓋章,里面全部都是說英文,沒有一個韓國字,學生從雙語幼兒園一直到大學生、年輕人進去以后,所感受的場景全部是在歐洲。經過一段時間,這個項目政府投資賺錢了。
  我們去考察時,排隊買門票,后來成思危跟我說,這個項目中國沒有,你可以搞這個項目?;貋砦揖透麄兘涣?,這個項目取得成功,準備在濟州島建第二個英語城,規模非常大。我問他們,韓國才4000萬人口,一個英語城足夠了,為什么在濟州島建第二個英語城?他說中國學生多,中國有2億學生都可以到這里來玩,所以在濟州島建第二個英語城是面對中國學生的。我告訴他,你不要建了,我回中國建。
  回來以后,就請教育部副部長、國家旅游總局局長、外交部副部長開了一個座談會,成思危副委員長幫忙組織,我做主旨演講。他們覺得這些項目就是產城融的一個好項目,非常好。給我建議說,中國是大國,搞一個英語不夠,應該多語種。后來我們選擇英國、德國、法國、意大利、荷蘭、西班牙、俄羅斯,還有一個說阿拉伯語的摩洛哥,加上亞洲區域,搞了一個城九個國家和地區,這么多語言進來。這個城,一是選擇了哈爾濱,因為這個城市是歐陸結合最好的城市,今年10月份已經開城,非常好玩,這個城市有11個園,玩三天可以不出來,里面全部是外國人,有法語、德語的,玩到哪個國家都要交錢。資金回籠情況,從二層、三層、四層到五層賣掉,生產了2000多套五星級酒店客房,分時度假,我們在北京、上海、廣州、江蘇賣了70%,一年多資金基本回來,這個項目政府非常支持,給了很多支持和鼓勵將近。
  現在哈爾濱正在搞冰雪大賽,只要搞活動,當地政府就給補貼,好項目就可以拿錢、拿地,一個是銀行拿錢,一個是向政府要錢。還有游艇匯、馬匯,已經進了100多個品牌,吃喝玩娛購。
  四個主題,文化教育、旅游觀光、影視傳媒、商業物流。當時這塊地很便宜,現在我們每年稅收應該比這塊地增加3倍,所以感興趣可以跟我們合作。
  馬術場,黑龍江省最大的馬術俱樂部在這里建的?,F在第二個項目是在上海第三機場旁邊,零距離。第三個項目是在太原。
  謝謝大家!
  李丹:感謝李曉林先生的精彩演講,讓很多人都希望到哈爾濱外語城走一走、看一看。

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  李丹:地產發展到現階段已經有兩個重要屬性,一個是產品屬性,一個是金融屬性,如何通過金融產品的設計增強流動性,增強地產更好的增值,下面進入今天的圓桌對話環節:多視角下資產證券化歷史、現在、未來研究論壇

  有請高峰對話主持人:民生銀行私人銀行創始人副總裁    李文
  有請對話嘉賓:
  地金聯聯席主席  潤泰資本董事長 郭述杰
  中化匯力投資管理有限公司 副董事長、中國資產證券化論壇基礎設施證券化委員會主席   孟明毅
  中國資產證券化論壇執委會主席、中倫律師事務所金融部負責人  劉柏榮
  中國電建地產集團總經理助理、投資總監、產業地產事業部總經理    談曉君
  領地集團助理總裁兼品牌總經理 姚科
  榮盛產業新城集團副總經理 王玉龍
  中聯智創獨角獸加速器董事長 曹志國
  源嶸投資董事長 許大金
  清華大學國家金融研究院、清華大學五道口金融學院、五道口投資基金董事長、奇瑞汽車副董事長 周建民

  李文:我們的論壇是兩個論壇合在一起了,今天的主題是非常有意義的,資產證券化備受地產領域和金融領域比較關注的,資產證券化的話題也是起源于美國,在歐洲和美國發展非常成熟,包括制度各方面都是發展比較好的,在亞洲,日本和新加坡大家都知道發展非???,大家都比較關注REITs的發展,我們國家十來年了,雖然一直在研究REITs,做了很多的研究,而且有很多創新。到19年估計不到4萬億,對起金融的上百億的資產還是比較少的,首先我們討論一下REITs的問題,剛才郭總談到他們去美國,對美國的REITs有了了解,我想請郭總談談您對美國的REITs的印象和感受。

  郭述杰:感謝李總的提問,REITs這塊,我這次去美國專程學習,而且拜訪了很多操作REITs的基金,做的非常好的,很牛的一些公司。最大的感受是我和他們很牛的基金管理人溝通的時候,他們問我一個問題,他說郭總,我長時間不在中國,你怎么看中國的共產主義。我說我用我的導師孟曉蘇老師說的話,REITs才是真正的實現了共產主義,他問我為什么,我說我們買房子是買的產權,但是REITs對應的就是有穩定現金流產權的固定的資產,并且解決了流動性,孟曉蘇老師說統治階級如果沒有調配好就會依賴一小部分群體,只有把資產做成可流動性以后,才可以讓大眾都可以購買,解決了中國固定資產的流動性,中國的固定資產的存量比美國大很多,公共設施、基礎設施、醫院、商場都可以做資產證券化,這才是中國未來在存量資產時代必須要走的路,謝謝。

  李文:謝謝郭總,第二個問題給孟明毅董事長,你們出的企業的資產證券化的書,肯定對企業的資產證券化有很多的研究,目前企業的資產證券化碰到了什么問題,有什么好的對策?

  孟明毅:非常感謝,剛才您也說了,我們國家的資產證券化發展,過去幾年非??焖?,有兩個特點,一個是從14年實行備案制以來爆發性的增長到現在已經累計為企業融資接近于4萬億元,所以這個也是為實體經濟起了巨大貢獻的金融產品。另外就是在我國的證券化市場跟歐美還有很大的區別,我們國家企業的融資占相對多數,而在美國和歐洲,金融機構的信貸資產證券化是主導,他們不明白中國的企業做的資產證券化是什么東西,因為跟他們有很大的區別。
  我們現在認為有四個難題,首先是現有的法律和制度上,我們也看到最近《證券法》修訂,首次將資產作為證券的定義,但是在其他的方面,SPV資產隔離的效率,法人主體的定位,還有各種資產,包括農村的集體用地資產,確權的方式沒有落地,有一些稅收、會計上的方法還沒有統一。這是制度的問題。
  第二,我們的資產還是債權產品居多,這跟我們的金融體系有很大的關系,導致無法運用ABS給企業降負債,其實還是變相的債權人。
  第三,我國的企業ABS流動性過低,發現幾個幾乎就被銀行買下來了。
  最后一個是市場的支持體系,包括很多方面,包括信用評級,包括價值的評估,包括信息的平臺,包括后續對于投資者的資產服務等等方面,目前我們和西方相比還有很大的區別。導致了最主要的問題,中國的企業的ABS近似于變相的在線融資工具,使用這些產品的客戶主要也是以信用級別比較高的央企和國企為主,真正像歐美一樣靠資產實現融資,靠真實出售資產隔離去實現融資還是比較少的。
  所以我們認為日后進行改革的過程中要肯定貢獻,但是要看到目前和國內其他的債權金融產品有很高的可替代性,而不是像歐美一樣互補。
  主要要發展觸角型的ABS產品,也是中央明確鼓勵的。第二個是市場上進行改革,一方面針對一般的ABS產品開放更多的機構投資者進行投資,目前的公募資金持有量700多億,很少。社?;鸢ㄆ髽I年金,投資ABS都有政策上的限制,保險公司也面臨著比較高的管理員的需求,所以銀行為主的局面還沒有被打破。
  另外針對地產界很關注的REITs產品,這種類型的產品實際上是可以實現公募的,因為可以比較容易的被個人投資者理解,投的是什么樣的資產,什么類型的地產項目,這種類型就應該鼓勵突破公募,通過實現公募而增加流動性,以使ABS資本形成長期的,權益性的直接融資的工具,去為實體經濟搞好服務。

  李文:感謝你的論述,我也關注到資產證券化雖然在中國的時間不長,量也沒有美國那么大,但是我們的創新確實非常大,去年3P領域,保險資產還有很多其他的資產都在做證券化,美國的ABS,MBS還是比較多的,我們國家2017年開始有公募的REITs了,但是我相信今后的公募的REITs還是主打的方向,因為在我們的資管新規里面是可以參與投資的的交易所,這個空間是打通的,接下來的問題想問問劉律師,關于國內的公募的REITs今后的發展方向,您覺得前景怎么樣?

  劉柏榮:我從2004年和開行首單資產證券化項目到現在有15年的時間,這是行業對REITs的研究一直在關注著。首先祝賀孟明毅先生有這么一本巨著貢獻給業內是非常大的一件事情,我心里非常感動。
  就主持人的問題,我的觀點是中國REITs突破的可行方案是從目前的類REITs到公募REITs這樣一個發展路徑。中國的類REITs截止到2019年12月31號,五年時間總共發行了59單,總規模是1195億,占企業ABS規模的11.19%,在寫字樓里是10單,商場是23單,酒店10單,綜合體3單,基礎設施1單,物流地產5單,公寓13單。所有這59單采取的是以專項計劃為載體的類REITs項目的交易結構。這個交易結構是三層交易結構:
  第一層,SPV資產支持計劃。
  第二層,SPV契約型私募基金或者是信托。
  第三層,SPV項目公司與項目公司直接持有物業。
  涉及到三個環節:私募基金管理人,證券化里是計劃管理人,最后一層是項目公司。作為中國的資產證券化下一步要怎么做?就是在資產支持計劃,專項資產管理人計劃之上再加一層公募基金管理人,四層SPV來推動中國的公募REITs,這可能是一個可行的方案。
  既然明白了發展路徑,最大突破是什么,需要解決哪些問題?
  問題1,突破公募投資基金的"雙十"限制。1.單只證券投資基金持有的同一信用級別的ABS比例不得超過該ABS規模的10%,這是目前證監會的限制規定。2.單只證券投資基金投資于同一原始權益人的各類ABS的比例不得超過該基金資產規模的10%。雙十規定必須突破。
  具體實踐過程中,也有一些客戶在操作,從公募基金+ABS公募REITs的方案,遇到兩大主要問題:
  第一,杠桿設置問題。為什么要杠桿設置?底層資產收益率低,無法滿足公募REITs投資者的要求,因此需要設計杠桿。到底這個杠桿在四層SPV中哪一層設置?
  第二,治理結構問題。四層治理結構,從公募基金、專項計劃、契約型基金和項目公司,每一個SPV的載體都不一樣,但治理結構如何往下傳導?杠桿設置問題和治理結構問題是實際問題。市場上已經有可行的方案了。
  謝謝!

  李文:資產證券化雖然有很多創新,但在金融上創新任重道遠,只要把資產證券化做好了,一定對實體經濟的支持,對普惠金融的支持是一個利好。
  第二個話題是關于產業運營和資本運營,問一下接下來的六位嘉賓,每位談談一下感想。結合自己的企業,談一談產業運營和資本運營怎么結合,怎么能夠促進產業的發展?

  王玉龍:榮盛產業新城集團現在全國運營13個產業新城,總占地500多平方公里,同時我自己還兼職一個產業新城總經理,這個產業新城在固安。這個園區是56.5平方公里,占了一個鎮,正好介于雄安和北京之間。
  結合剛才主持人的這個話題聊一聊產城和資本運營。
  中國的產業園區分幾大類,包括亦莊開發區和蘇州工業園這樣政府主導型是一類,還有園中園類,包括一些地產轉型類?,F在很多地產轉型到產業園區的,很多人在資產運作方面就不會做了,因為做傳統的房地產四證之后,可以用土地證做抵押,做一些開發貸,但產城沒有抵押物。我們跟政府簽了一知協議之后就開始開發產城。
  我認為我們應該分幾段,因為不能奢望所有的政府都有錢,就像李主席講的,哈爾濱政府有錢,辦一場活動,因為是文化產業園,可以給我們資金。但現在很多政府沒有資金,連政府的財政資金非常緊張。在這種情況下,如何運營這個產業園區呢?分三個階段:前端、中端和后端。
  前端怎么做?前端有大量的投入,基礎設施的投入、土地整理的投入,包括整個產品的定位和研究的投入。中端有建設級,后端有運營級。產城通常的做法,和政府共同成立一個資金池,所有土地的出讓金進到資金池里,所有的稅金進到資金池了,用自己招商出讓土地的出讓金反做基礎設施建設,首先加大招商,企業招進來之后,交了土地出讓金的錢,用這個錢做基礎設施建設和土地整理,政府給我定期結算,返給我15%的利潤。這是前期。中端,會加大建設,里面有二級工業地產和二級住宅。二級工業地產做園中園模式,后端運營要有資產證券化的概念,只有這樣才能形成產業園區和閉環的關系。
  謝謝大家!

  談曉君:中國電建地產是16家具有房地產開發牌照的央企,2019年在528億,從2018年開始,我們進行"一主兩翼"產業化拓展,我從零開始打造這樣的平臺,說起來從零開始,結合今天的主題:產城融合。中國電建,建筑類央企本身在企業資源里就有很多設計院,中國電建一個設計院在美國全球排名里排第二,中國排第一,有設計院資源,又有工程局,大量做基礎設施,同時還有基金公司?,F在成立產業投資平臺不僅是電建地產產業投資平臺,是作為中國電建的窗口單位,來整合做產業資源。
  關于資產證券化,資產證券化是大家最終一個出口,這只靴子,可能第一只靴子聽了很久,說了很久,還沒有下來,更別說第二只靴子了。從我的角度來講,實際上資產證券化首先要有核心資產,底層資產現在主要從三個維度來做:1.產城融合,實際上是和地方政府一塊綜合我們優勢做產業新城。2.產業投資,我們和產業方一起聯合,發揮我們的優勢,融資、建設,所有產業都是圍繞融投建管退來做的,找到產業鏈中我們的優勢,把真正資產運營和產業方去合作。3.資產運營,中國電建持有性資產,包括酒店、長租公寓等等也在我們這里。
  作為央企的產業地產,一定要定位準確,不是全產業鏈都去做,而是要發揮平臺優勢,把前面的融、投、建能力發揮出來,把運營和退出功能更多和社會化、專業化機構合作,才能真正落地實施。
  產城融合過去人為分成一級開發、二級開發,很多企業現在不愿意碰一級開發,但是到地方政府去,很多地方是希望你做一級開發的,這方面我們是有優勢的,也歡迎與各位合作。謝謝!

  許大金:我來自上海源嶸投資,主要是兩個方向,第一,做城市更新的運營,從2015年做輕資產的運營,配合廣安控股做了一個項目,兩年多把這個項目打造出來,成了北京文化新地標。第二,我們投資方向是兩個,一是文化,我們跟電建有一個平臺--中文源嶸文化投資,專注于中國文化IP的打造,已經做了兩屆中國文化IP展,匯集了國內知名IP近百個。二是專注在教育,我們不僅僅關注K12的教育,也關注到職業教育、安全教育、社區教育,包括老年教育等等?,F在已經打造了一系列教育平臺,希望在這方面以后有機會跟大家合作。謝謝大家!

  姚科:我們是來自成都的一家企業,領地是傳統的住宅開發商,這幾年在轉型開始介入到產業地產。主要兩個方向:第一,在峨眉做了旅游地產,峨眉白天旅游比較好,但到了晚上峨眉旅游夜間經濟比較差,所以我們重點發展峨眉夜間經濟來做好。第二,基于我們這幾年在大健康方面做了一些工作,一是跟日本醫學院做合作,做中國最高端的體檢中心。二是跟美國AHCC新型醫院模式進行整合,在成都獲取407畝產業用地,跟京東方合作。我們最近也在研究互聯網融資模式、眾籌模式在進行探討。在成都,特別是成渝,確定關于建設推進成渝經濟圈快速建設的經濟圈,在1979年在南海畫了一個圈,現在在巴蜀大地上畫了一個圈,關于金融創新、產業創新全面動起來,在成都產生了兩個產業新城,一個是天府新區,一個是簡陽新區,發展的非???,也慢慢進入到產業地產。

  曹志國:今天主題是產業運營和資本運營,說一下產業運營。產城融合,什么是產業,大家需要思考一下,我們運營什么?有的邏輯是運營產業園區,這是一個邏輯,有的找好一個位置,有的是產業運營。產業運營和園區是兩個概念,園區是產業綜合體,產業運營要聚焦,要垂直,比如現在投資大健康產業,這是產業運營的邏輯。從行業生態、企業生態,包含資本要素,這些是產業運營本質問題。我們的目標客戶到底是誰,服務誰,要搞清楚,其實是企業。在這個邏輯和本質下,去構建一個生態,這是我對它的理解。不管房子蓋得再好,政策再好,沒有好的產業,不去賦能它,都沒有意義。
  這是一個鏈條,是所有要素的集成,才能做成一個產業,是大生態,是一個鏈,是一個鏈的組成和集成,我們都在鏈之中。這是我對產業運營的理解,產業運營、園區運營和保障運營是一體化的。和資本的關系市什么?如果從園區運營角度來講,運營是靈魂,是產品中的產品,是軟性的東西,是價值觀東西,如何和資本鏈接起來,要同邏輯、同思維、同認知、同頻、同目標等一起做一件事情。

  周建民:在座各位都是地產界、金融界的大咖,我是來學習的。我有兩個身份,五道口基金的董事長,去年元旦前多了一個身份,五道口基金200億控股奇瑞汽車是中國汽車行業大事,原來奇瑞集團是國企,我們基金把它混該了,現在五道口基金是51%的股東,奇瑞變成一個民營企業了,也是安徽最大一個國企混該。
  談到產城融合、地產融合和產業的合作,有一個體會,地產行業很多人開始進入汽車行業了。很多人問我:HD公司花了600億進入汽車行業,是想去圈地,還是真想干汽車?我說:干地產是真的,我認為干汽車行業也是真的,否則不可能花這么多錢去玩游戲。
  還有一家地產商幾年前買了奇瑞旗下的觀致汽車,花了70億,在8個城市圈了8塊地,這個月又買了長城和PSA深圳一個工廠,花了16億,結果也有人問我,因為工廠在深圳比較核心位置,有地、有工廠,這個公司是想做汽車還是想做地產?我說肯定想做汽車產業,也想做地產。
  很多政府最近來找我們,說你到我們那兒建一個整車廠做新能源汽車怎么樣,給你至少5000畝地,再給你50億,來不來?為什么?對汽車產業有招商的需求,奇瑞汽車在好幾個城市都是當地的納稅大戶,第一戶。通用汽車去年給煙臺市貢獻稅收80億,奇瑞跟捷豹路虎有一個合資公司,到常熟建工廠,很快成為當地第一納稅大戶,在開封也是第一納稅大戶,很多地產商如果擁有一個產業,去拿地是比較便宜的,做地產會比別人門檻更高,有競爭力,拿的地便宜,風險小。但如果產業做不好,會賠錢。
  為什么大家看好汽車產業?因為傳統汽車行業在每一個發達國家都是支柱產業,在德國是第一產業,在日本、法國、英國。最近雷諾控股了日產,日本政府認為法國的國企影響了它的產業,對它的產業形成威脅。
  所以我們是做資本的,控股性的收購,我們進入汽車行業也是看好這個行業,有人說你們可以轉型,將來進入汽車產業來圈地,到哪個地方都要1萬畝,要了以后就跟地產商合作。但是我想如果一個汽車公司變成地產商的話,我們國家的實體經濟就會受影響。所以我們未來還是要專注做汽車。
  他們說資本進來以后,對奇瑞有什么新的定位嗎?我說,第一還是以汽車為主業,剝離非主業的資產;第二是用十年時間要把奇瑞打造成汽車界的華為,我們要用十年的時間把奇瑞打造成世界五百強100名左右等等,當然我們還有一些目標。今天地產界老總,還有孟總、沈總這些大佬都在這里,我今天夜也來學習的,奇瑞汽車未來會涉及新能源,最近跟中國獨角獸企業都簽約了,因為傳統汽車是設計1000個供應商,新能源汽車設計300個供應商,未來奇瑞的合作伙伴,從科技領域全球獨角獸,我們已經簽了十個,未來奇瑞集團會和世界五百強合作,從上個月開始與世界五百強一一開始合作簽約,都是他們的董事長出面。所以未來我們這個產業能和在座諸位的行業、企業合作,也請大家多指導我們,多多關注奇瑞汽車。
  謝謝大家!

  李文:謝謝剛才幾位嘉賓的分享,大家提了很多好的想法,怎么樣把這個產業和資本融合,首先是好的產業,其次整合金融資源,然后是好好策劃,只有好好策劃了,搭建平臺了,大家都能成功。剛才大家分享了非常好的經驗,非常感謝九位嘉賓跟大家分享精彩的經驗,謝謝!

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