自如蛋殼“坐地漲價”背后 長租公寓盈利模式存疑

饒賢君2020-02-24 09:32:56來源:經濟觀察報

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??分散式長租公寓的頭部玩家——蛋殼與自如正處于輿論漩渦的中心。蛋殼被曝要求房東免租數月,而只免去租客短時間的房租;自如則被租客指責,趁疫情期間換房不便大幅漲價?!褒堫^”之外,一大批中小型長租公寓同樣左右進擊,一面要求房東減免租金,一面催促租客盡快交租,與自如對標的漲租行動也在悄然推進。

??這就像一場行業性關口,如果成功,資金鏈問題將暫時性得到緩解,如果失敗,群體性的連環暴雷將再次接踵而來。

??同樣在疫情下面臨挑戰,與其他行業相比,長租公寓的問題暴露更快、解決更難。

??黑天鵝與“真心話”

??美股上市的蛋殼公寓(DNK.NYSE)在2月18及2月19日,接連大跌超15%,盤中創下歷史新低點11.06美元/股,2月20日出現回升,股價漲回12.28美元/股。

??洶涌的輿論正將蛋殼淹沒。大量蛋殼的房東及租客在各大社交網絡進行曝光,吐槽蛋殼利用疫情來襲的“不可抗力”,強制要求房東免租,卻只對部分租客進行“定向免租”,雙倍獲取免租期內的收益。

??2月17日,《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》,稱并非強制房東免租,尋求到的免租期支持也會最終回饋給廣大租客,并承諾,如有任何額外收益,將全部返還給房東。

??如何區分“額外收益”和“應有收益”?一位長租公寓財務管理高層表示,很難做到完全區分,“哪些支出是疫情應有支出?疫情期間的員工工資算不算?公司運營成本算不算?再說,免租期本來就是為租客考慮的,你要設免租期本來就應該是回饋租客的?!?/p>

??2月13日,蛋殼租客王晶接到蛋殼通知,要求她一周之內搬出現在租住的房屋,否則就要停水停電,理由是王晶所租的房屋屬于整改房,有隔斷,因此遭到了舉報。

??隔斷房在北京屬于“違法群租房”,北京自2017年開始嚴打隔斷房、群租房,此前,已有大批隔斷房被拆除,北京市城建研究中心主任倪娜于2020年2月18日再度強調,要在防疫期間高壓整治違法群租房,但同時也要依法妥善安置承租人。

??多位律師表示,在合同尚未解除的情況下,斷水斷電屬于違約行為,即使出租人單方面要求解除合同,在承租人有異議的情況下,合同是否符合解除條件的判斷權歸屬于司法機構,應通過訴訟解決,出租人、物業都沒有斷水斷電的權利。

??同時,王晶表示,該出租房雖然是隔斷房,但目前僅有她一人在租住,因此并不存在大量人口聚集引發交叉感染的風險。而蛋殼在了解具體租住人數的情況下,依然強制王晶在一周內搬離,這在王晶看來不通情理,疫情之下,找房源困難,搬家則存在更大的感染風險。

??王晶還擔憂,其在租住這套房源時簽下的租金貸能否解除,“聽說蛋殼的資金鏈出現問題了,管家告訴我租金貸會同步解除,但是我很害怕最后合同不能解除”。

??蛋殼只是長租公寓困境中的一例,自如與蛋殼一樣深陷輿論風波,大量租客質疑自如房源出現的“坐地漲價”現象。

??自如CEO熊林表示,自如近期的價格調整均為產品續約類型不同,以及基于市場價格變動的既定系統價格調整,絕無一例是趁疫情之機發起的被逼鉆營之舉,如有一例實證,“我和全體管理團隊即日起立刻辭職”。

??鏈家董事長左暉也對輿論作出了回應,他表示,自如的確沒有趁著疫情漲房租,且自如在疫情期間減免了武漢自如客50%的租金和全部服務費。左暉還稱,如果長租公寓都采取按照原本合同支付房東房租而同時降低租客租金的方式,“沒企業撐得過2個月就陣亡了”。

??同樣美股上市的青客公寓以及眾多中小型的長租公寓品牌也相繼被曝出一面要免租,一面要漲租。

??模式再思考

??疫情之下,長租公寓實際上并不屬于受損最嚴重的行業。

??一家長租公寓品牌內部核算,湖北區域是損失最大的區域,但由于湖北疫情嚴重,很多房東都接受免房租或是減去部分房租,而異地租客中也有不少愿意以繳納部分房租的形式“支援湖北”,總體統計下來,約有1/3的房源免租支出是由公司承擔的。而湖北以外地區,除特殊情況,基本按照原本的方式繳納房租,不免租。

??該長租公寓的高管表示,雖然各個公司的情況不同,但總體而言,只要將免租范圍控制在湖北或者武漢,每個長租公寓品牌的損失都不至于失控。相比餐飲業、旅游業千億級的損失,長租公寓的總體損失并不高,“租客的房租都是提前收到的,完全可以視自身資金情況,分成幾個月將租金退還,減少資金鏈的負擔?!?/p>

??對有些長租公寓而言,一些動作似乎都可在疫情的“不可抗力”的下免責。目前,上海、寧波、河南等地已明確,疫情屬于不可抗力。

??在租賃合同中,由于不可抗力因素導致無法履行合同,則承租人及出租方都有權利要求無責任解除合同,而無需支付任何違約金額。

??舉例來說,對一直無人問津的房源,長租公寓以防疫為由要求一段時間的免租,如房東不愿意,就可以無責任將這些擴張期內高價獲取又長期庫存的房源剔除;對租客,在此時提出漲價,如果租客不同意,依然可以無責任地單方面提出解約,逼迫租客續約或是將優質房源回收再漲價租出;對業主,則以疫情期間對租客免租為由,獲取免租的收益。

??即使對品牌形象有損,也甘冒風險以這樣的方式獲利,背后是長租公寓自身商業模型的困境。

??一位原本專注投資租賃領域的機構投資經理表示,在長租公寓“火了幾年”之后,資本對長租公寓行業的態度已經發生變化,“長租公寓的賬是算不過來的,資金回報率才5%,現在大部分的融資成本都比這還要高了,投一筆虧一筆”。

??事實上,多位業內人士表示,在房價高企、租售比不合理、沒有稅收政策支持的當下,5%資金回報率的長租公寓項目已經是極其優質的資產,大部分長租公寓能做到3%的資金回報率已經不容易,而對長租公寓企業來說,普遍而言,將貸款、財務費用等相加,各家的資金成本都不低于5.5%。

??而在實際運營中,還存在空置的問題,長租公寓的盈利模式看起來還不成立。

??即使是曾經被寄予厚望的REITs、ABS等租賃金融產品,在國內沒有稅收政策支持的情況下,也已經逐漸淡出了企業視線。

??前述長租公寓高管稱:“一方面,發金融產品對資產質量、品牌要求很高;另一方面,發REITs,保底的收益率都要6%以上才會有人愿意看看,但國內基本沒有長租公寓資產能做得到這個收益率,發金融產品變成高成本融資就失去了意義?!?/p>

??絕境中求“生門”

??長租公寓走到今天,并不在頭部玩家以及眾多資本最初的預計之內。

??國內一家排名靠前的長租公寓CEO表示:“行業始終相信,國家倡導租售同權,就應該會在恰當的時機給長租公寓行業開放一些政策紅利,包括最重要的稅收減免,以及各項金融產品體系的建設?!?/p>

??租賃系統發展數十年的美國、日本、德國等國家,都在稅收上對租賃企業予以支持。

??在超過48%的人選擇租房的德國,完善的住房租賃體系已經構建,包括租購同權、免稅激勵、租戶保護三方面:即租戶同等享有一切公共服務,不受產權限制;豪宅之外,2018年9月之后新建的所有住房用于出租可享受稅收減免;家庭收入不足者享受租房補貼。

??中國在2016年提出“房住不炒”,加快住房租賃市場立法,構建房地產長效機制,在2017年提出租售并舉,但在長租公寓企業眼中,實質性的幫助并不多。

??目前,長租公寓主要繳納的稅種包括12%的房產稅,6%的增值稅,25%的企業所得稅,以及1%左右的其他附加稅,總體計算下來,企業綜合稅率負擔達17%,這極大影響本就盈利水平有限的長租公寓行業。

??優客工場創始人毛大慶與新派公寓創始人王戈宏近日聯名發布了《關于成立“國家租賃產業專項信貸支持基金”扶持中國租賃產業健康發展的建議》(下稱建議),建議提到,國家租賃行業由于缺乏金融政策支持,疊加包租模式的先天缺陷,繼續發展遭遇瓶頸。

??這一建議聯合了行業排名前30的長租公寓企業,是行業性的集體發聲求援。具體措施包括設立百億級的首期“中國租賃產業專項扶持基金”,對經過審核的合格租賃企業用低息長期貸款進行支持;制定租賃企業信用評級系統,為企業提供融資擔保,提高銀行放貸積極性;建立租賃行業保險體系。

??經濟觀察報記者與多家長租公寓管理層聯系后得知,建議的提出,是行業首次聯名請求政府能夠對長租公寓行業進行定向放水支持,前述長租公寓CEO表示:“大家的情況都不是特別好,資金鏈的壓力肯定是存在的,更重要的是,在危難關頭,租賃行業需要穩定,疫情之下,大家都認識到租賃行業健康、穩定的重要性了?!?/p>

??一位長租公寓高管則認為,在限制資金流向房地產開發行業的同時,也卡死了住房領域直接相關的長租公寓的資金,住房租賃行業停滯不前,這不利于租購并舉的房地產市場長效機制建設,也不利于房住不炒、租售同權政策的落實。

??爭取資金上的直接支持和融資條件的放寬,是長租公寓企業希望走出盈利困局的第一步——構建獲取低成本資金的融資渠道。如果想要達到歐美國家住房租賃體系的完善程度,相關的賦稅政策、補貼政策、租售同權等依然需要時間。

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