2019年中山樓市:成交量、價格均平穩 區域分化越來越大

蕭倩苑2020-01-09 08:54:11來源:南方都市報

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      2019年是房地產充滿爭議的一年。對中山而言,去年樓市在看空與看好的搖擺中平穩過渡,無論成交量還是價格并沒有出現太大波動。但業內人士透露,從新增量減少能窺視出開發商對房地產未來走向的態度。

??住宅成交量微跌,備案價格升降不一

??從數據上看,中山去年住宅市場尚算穩定,無論是成交量還是價格保持均線狀態,但供應量下降明顯,與之相應的是此前多被討論的住宅庫存量得以控制。價格進入調整的深水區,鎮區之間呈現不同的走勢。

??其中,在樓市下半年遇冷及積壓網簽放松下,中山樓市成交量略微下降,保持了穩定態勢。根據合富研究院(中山)統計中山市住建局網簽及備案數據顯示,2019年中山市住宅成交63166套,同比2018年下降3%;總成交面積為694萬平方米,同比2018年下降4%。2019年全年月均成交為5264套,月均面積57.83萬平方米。實際上,2017年由于限購導致中山網簽大降,2018年以來網簽量較為平穩,而從2019年月度住宅成交走勢來看,上半年成交較為疲軟,前5個月均低于5000套,下半年月均成交6486套,同比上半年上漲60%,原因是去年下半年中山市的住宅網簽基本完全放開。

??在2019年中山市各鎮區住宅成交里,火炬開發區成交7982套排名第一,三鄉鎮成交6763套排名第二,坦洲鎮成交6231套位列第三,TOP3榜單里南部板塊占兩席。從板塊來看,南部板塊連續兩年排名第一,去年共成交21187套,占比33%;主城區次之,成交14278套,占比23%。

??價格則各有千秋。在2019年中山市各鎮區住宅備案價排名里,東區以22031元每平方米排名第一,火炬區以17053元每平方米排名第二,石岐區以15757元每平方米排名第三;全市備案價排名里最低的是阜沙鎮9438元每平方米。

??此外,五桂山的樓盤備案價格環比2018年上漲28%,排名第一,三角鎮環比2018年上漲13%,排名第二,小欖鎮環比2018年上漲12%,排名第三;而在全市住宅備案價排名里同比下降的鎮區有十二個,其中坦洲鎮下降20%,南區下降14%,南頭鎮下降10%。

??住宅新增與庫存均比2018年減少

??在外部房地產環境整體遇冷的背景下,中山開發商紛紛采取減量的方式應對。受積壓網簽提速通過影響,2019年的中山住宅庫存量同步出現下降。

??據統計顯示,2019年中山住宅新增44232套,同比2018年減少25887套;新增面積447.35萬平方米,同比2018年減少286.65萬平方米。這一數據也是中山新建住宅新增量自2014年以來的最低值。

??與上述成交量結合來看,2019年中山市各鎮區住宅供求情況冷熱不均愈為明顯——中山24個鎮區里,有南區、神灣鎮、南頭鎮、阜沙鎮、東升鎮、沙溪鎮、民眾鎮、大涌鎮共計8個鎮區出現了供過于求的趨勢。在供應方面,TOP3南區、火炬開發區、三鄉鎮共計新增13439套,占全市的30%。在成交方面,TOP3火炬開發區、三鄉鎮、坦洲鎮共計成交20976套,占全市成交的33%。其中,南區新增4613套排名第一,同比上漲38%;火炬開發區新增4517套,同比下降48%。同比上漲最多的是神灣鎮,大漲184%,大涌鎮則無新增。

??新增下滑,庫存量也同時下降。2019年中山市住宅庫存65493套,同比下降18%,住宅庫存余量面積為750.75萬平方米。整體來看,供求均呈下降趨勢,以供應大降4成最為明顯。上半年住宅庫存波動較大,在7月跌破6萬套后,10月份一度達至70017套的全年最高點。不過,基于第四季度限簽政策的放松,庫存逐漸降至6.5萬套,住宅庫存大幅下降。

??在2019年中山市各鎮區住宅庫存里,三鄉鎮以9061套排名第一,同比下降2%;坦洲鎮8158套排名第二,同比下降25%,火炬開發區以6380套排名第三,同比下降30%。在2019年中山市各板塊住宅庫存里,南部板塊庫存25237套,占比38%;主城區庫存15332套,占比23%。

??商業成交及新增大幅下降,庫存微跌

??去年中山新建住宅成交保持穩定,但商業類物業成交不理想。2019年中山市商業成交10760套,同比下降26%;總成交面積為75萬平方米,同比下降26%。全年月均成交897套,除了2月受春節假期影響外,全年商業市場成交起伏不大。

??在中山市各鎮區商業成交里,沙溪鎮成交1987套排名第一,東區成交1214套排名第二,港口鎮成交921套排名第三。而2019年中山市各板塊商業成交里,泛城區成交3545套,占比33%;主城區成交3009套,占比28%;南部板塊成交1751套,占比16%。2019年泛城區躍上第一,主要是因為沙溪鎮佳兆業·大都匯的大量網簽。

??與成交下降相應的,是新增量更大的下降幅度。2019年中山商業新增7708套,同比大降63%,比2018年減少3099套;總成交面積為51.55萬平方米,同比大降73%,比2018年減少136萬平方米。從2019年全年月度商業新增走勢來看,月度新增起伏較大,其中第四季度新增最少。同時,去年商業新增創下2014年以來的新低。

??2019年中山各鎮區商業新增里,沙溪鎮新增3001套排名第一,同比上漲232%;火炬開發區新增1479套,同比上漲214%;港口鎮576套位列第三,同比下降71%。2019年同比上漲最多的是東鳳鎮,大漲1508%。民眾鎮、五桂山鎮及大涌鎮2019年無新增。

??同時,困擾多時的中山商業庫存終于見降。2019年中山市商業庫存32953套,同比下降4%,商業庫存余量面積為464.62萬平方米。2016年至今中山市商業庫存一直維持在3萬套左右。從2019年中山市商業庫存月度走勢來看,在2019年8月份庫存31263套為全年最低。在2019年中山市各鎮區商業庫存里,火炬開發區以3832套排名第一,同比上漲34%;港口鎮3600套排名第二,同比上漲62%,坦洲鎮以2643套排名第三,同比上漲8%。

??業內說

??新增減少折射開發商看淡后市

??雖然從數據上顯示中山市場相對平穩,但業內多表達謹慎態度,認為今年樓市或出現小規模收縮等可能,但總體壓力不及去年高。

??有業內人士分析,從樓盤實際即時反饋的成交信息看,去年中山上半年樓市走向還算理想,但在下半年后突然遇冷,這也與外圍樓市遇冷的環境有一定的關系。同時,下半年中山多個開發商采取各種優惠積極促銷,部分樓盤甚至開出歷史最低價,一定程度上促進了年尾樓市的數據上揚。但由于目前外地客戶尚未完全放開,加上銀行貸款條件依舊嚴格,可貸額度有嚴控,因此部分投資類物業、遠郊物業受到一定影響,這也倒逼開發商不敢像2017-2018年一樣大規模開發,新增物業折射了開發商看淡后市的想法,但與此同時,今年預計繼續留守的開發商壓力也相對變少。

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