開年北京首場土拍攬金70.5億 中海、融創成贏家

王佳飛2020-01-06 09:00:10來源:每日經濟新聞

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??1月3日,北京新年首場土拍,總成交價70.5億元,兩宗不限價地塊分別被融創和中海收入囊中。在剛剛過去的2019年,融創和中海亦分別進入千億拿地陣營。

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??高位成交

??此次出讓地塊位于石景山古城南街東側(首鋼園區東南區),乘1號線地鐵至天安門僅需要半小時左右,加之兩宗地皆不限價,吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創、電建等十幾家房企參與。

??據了解,1612- 757地塊總面積23302.84平方米,起始樓面價41381元/平方米,建筑控制規模65248平方米,容積率2.8,起拍價27億元。

??該宗地競拍幾乎是融創和中海兩家的秀場,經過13輪加價,最終由融創以34億元、25.93%溢價率競得。1612-759地塊總面積26794.69平方米,起始樓面價41320元/平方米,建筑控制規模75025平方米,容積率2.8,起拍價31億元。該地塊經過中交、世茂、中海、首創、華潤等企業爭奪,最終被中海以36.5億元、溢價率17.74%奪得。

??這和中海、融創高漲的拿地勢頭相符。據中指院數據,2019年,中海以1034億元居TOP100房企拿地榜第四,2018年拿地金額只有390億元的融創以1000億元位列第五。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴《每日經濟新聞》記者:“之前石景山區古城南街已成功出讓2宗不限價地塊,分別為中海+首鋼聯合體以51億元競得的1612-805、812、823等地塊和華潤+電建以73.4億元競得的1612-761、764等地塊,溢價率分別為0%和11.63%,競爭熱度一般。相較而言,本次土拍的兩宗地塊位置更加優越,且為純住宅用地?!?/p>

??中原地產首席分析師張大偉認為:“整體看,均高于之前石景山的華潤4.4萬元/平方米樓面價。從預期看,按照融創地價的成本,預期售價將在8萬元/平方米左右,高于當下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。石景山有望進入“8萬元時代”,且石景山2019年全年銷售3471套住宅是歷史高點,大部分開發商看好石景山未來發展?!?/p>

??不限價

??能夠激發房企的如此熱情,與兩宗地的不限價屬性不無關系。

??從公開資料看,過去三年,限競房可以說是北京市場的絕對主力,所有包含居住用地性質的土地一共212宗地塊供應(包括部分流標),限競房供應了113宗,合計住宅部分面積1008萬平方米;共有產權52宗地塊,不限價商品房地塊只有21宗。

??但限競房網簽率并不算高。中原地產數據顯示,北京從2018年6月10日開始,合計入市限競房項目達到了76個項目,合計126期,供應住宅套數達到了60470套,而網簽數據合計25521套。平均網簽均價為48534每平方米,網簽完成275萬平方米,按照成交套數計算網簽完成率只有42%。

??在此背景下,北京土地市場持續低溫。中指院數據顯示,2019年1~12月,北京成交的50宗住宅用地中共28宗為溢價出讓,平均溢價率10%,較2018年下降5個百分點。北京宅地溢價率從2016年開始連續下跌,限競房去化仍不理想,加之土地出讓限制條件較多,房企拿地仍較謹慎。

??2019年,北京宅地推出樓面均價為21445元/平方米,同比上漲9%;成交樓面均價為23292元/平方米,同比下滑0.9%,整體市場熱度較低。

??這一趨勢在悄然發生變化。2019年下半年入市(含已經成交與即將成交)的27宗住宅地塊中,共有產權8宗地塊、限競房9宗,不限價10宗。

??此次開年供應不限價地塊也具有象征意義。

??陳霄表示:“近來北京供應的不限價地塊明顯增多,成為北京土地市場的重要信號,預計未來土地出讓規則更加靈活?!?/p>

??“本次15家企業參與,體現了盡管北京房地產市場處于低迷,但大部分企業對于熱點優質地塊依然熱衷?!睆埓髠ケ硎?,“從土地方面看,北京從過去幾年的限競房市場再次逐漸回歸不限價商品房市場,有望逐漸進入‘高端有商品房,中端有支撐限競房,低端有共有產權房’的三分時段?!?/p>

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