[易居研究院]2019年40城土地市場報告

2020-01-09 14:51:04

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-09
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??報告摘要:

??1、12 月,40 城移動平均土地成交均價繼續明顯下跌,同時土地成交溢價率已經連降 6 個月至個位數,表明土地市場降溫態勢明顯。土地成交量明顯增大主要是因為年底異動,不具備參考意義。隨著房地產市場的進一步降溫,未來幾個月地市或將繼續降溫。12 月,一、二線城市地價下跌明顯,三線城市地價微漲,主要原因是樣本內強三線城市占比較大,整體韌性目前仍強于一、二線城市,但尚未改變震蕩下跌的趨勢。

??2、2018 年 40 城土地市場降溫明顯,基數較低,因此 2019 年土地成交建筑面積和溢價率略有回升,成交均價則較明顯回升。2019 年上半年部分地區出現小陽春,地市火熱,但下半年,尤其是四季度以來土地市場明顯降溫,預計這一趨勢大概率將在未來幾個月延續,地價仍然有調整的空間。 

??一、40 城整體: 全年土地成交均價較明顯回升,成交面積與溢價率微升

??1、土地成交建筑面積:2019 全年累計同比增長 1.7%

??2019 年 12 月,40 個典型城市土地成交建筑面積 9476.1 萬平方米,環比增長 97.3%,屬于年底異動;同比增長 34.3%,增幅擴大。 

??2019 年全年,40 個典型城市土地成交建筑面積 57783.5 萬平方米,同比增長 1.7%,由負轉正。從圖 1 可知,年初累計土地成交建筑面積同比增幅于2018 年 6 月開始持續回落,2019 年 2 月已經轉負,隨后漲幅震蕩收窄,目前處于 0 軸附近。歷史上 1-2 月份建筑面積同比增速通常變化較大,按照當前的土地市場降溫趨勢,2020 年一季度同比下降的概率較大。

????年度走勢來看,2011 年在“限購、限貸”等政策影響下,40 城土地市場降溫。2012 年 40 城土地市場開始回暖。2013 年再度繁榮。2014 年 40 城土地成交建筑面積大幅下滑。2015 年繼續大幅下滑。2016 年跌幅收窄,開始回溫。隨著三四線城市和部分熱點二線城市房屋銷售的持續火熱,2017 年 40 城土地成交建筑面積出現較大幅度的增長。2018 年上半年,三四線城市和部分二線城市房屋銷售持續火熱,開發商拿地熱情高漲,下半年土地市場有所降溫,底價成交和流拍現象也逐漸增多。2019 年上半年部分城市出現小陽春,地市成交火熱,但下半年政策收緊后市場明顯降溫,全年土地成交面積僅微增 1.7%。 

??2、土地出讓金收入:2019 年全年同比增長 18.6%

??12 月,40 個典型城市土地出讓金收入為 4244.9 億元,環比增長 87.3%,屬于年底異動;同比增長 40.9%,相比去年 12 月增長較明顯?;仡櫄v史,2018 年下半年,全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019 年上半年,部分熱點城市土地市場重新回暖,土地成交火熱,土地出讓金同比增長明顯;隨著調控政策的密集出臺,下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。

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