[易居研究院]日韓經驗表明,我國住宅新開工面積可能將見頂

2020-01-09 15:07:59

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-09
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:易居研究院

??一、研究背景和意義

??人口因素是影響住房市場的最基本變量。對于房地產市場來說,“長期看人口”是一致的共識,人口的增長、結構的變遷,都會對住房供需及整個市場產生影響。中日韓三國同為東亞國家,在傳統文化和住房觀念上有一定的相似性,且日本和韓國的經濟社會發展和城市化率都處于世界前列,研究日本和韓國的人口變化與住房市場的關系,這有助于研判我國人口與住房市場發展的規律。

??二、日本人口與住房研究

??1、日本總人口概況

??二戰后,日本社會與經濟的穩定,促使人口有一個較快的上升速度。1950 年日本人口為 8280 萬,1967 年超過了 1 億大關,到 1990 年為 1.25 億??傮w上來看,這一階段的人口增長速度較快。1990 年后,日本人口增速逐步下滑,2009 年達到總人口最高值1.286 億。2010 年人口出現拐點,此后均為負增長,2018 年(1.272 億)相比 2009 年下降 1.1%。日本政府預計 2055 年總人口會首次跌破 1 億人,并還將持續不斷減少,到2065 年日本人口將會減少至 9000 萬人以下。

??2、日本勞動年齡人口

??與總人口趨勢一致,日本 15-64 歲勞動年齡人口與也經過高峰后出現下滑。日本在戰后的 1947-1949 年三年間,出現了歷史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上,扣除當年的死亡人口,平均每年增加 200 多萬的人口。當這批嬰兒潮時期出生的人逐漸成年后,日本迎來了勞動力充沛、生產力迅猛發展的經濟奇跡。勞動年齡人口從 1950年的 4945 萬增至 1995 年的 8777 萬,1996 年勞動年齡人口出現拐點,此后均為負增長,2018 年(7597 萬)相比 1995 年下降 13.4%。日本的勞動年齡人口拐點比總人口拐點提前 14 年出現。

??從日本勞動年齡人口占總人口的比例來看,由1950 年的59.7%上升至1970 年的69%, 此后 10 年逐漸下滑。1980 年達到低點 67.5%后再次上升,1992 年達到 1950 年以來的歷史高點 69.8%,此后逐漸下滑至今,2018 年為 59.7%。

??3、日本購房適齡人口

??與總人口和勞動年齡人口趨勢一致,日本 25-49 歲購房適齡人口與也經過一個高峰后出現下滑。1950-1981 年,日本購房適齡人口出現了大幅度的增長,從 1950 年的 2488萬增長到 1981 年的 4605 萬。1982 年購房適齡人口出現拐點,此后均為負增長,2018年(4032 萬)相比 1981 年下降 12.4%。日本的購房適齡人口拐點比總人口拐點提前 28 年出現。從日本購房適齡人口占總人口的比例來看,由 1950 年的 30%快速上升至 1977 年的39.4%,此后一直下滑至今,2018 年為 31.7%。

??4、日本城市人口和城市化率

??1950 年以來,日本經歷了城市化快速發展(1950-1975)和城市化平穩階段(1976年以后)。需要說明的是,日本 2000 年后城市人口突然大幅增加是由于行政區域合并所致,與以往工業化推動下的城市化存在根本的不同。

??城市化與經濟和工業的發展密不可分,經過戰后幾年經濟社會的恢復,日本城市人口開始恢復增長。而 1950 年爆發的朝鮮戰爭極大地刺激了日本的工業發展,經濟獲得轉機,城市人口開始大量增加。50 年代到 70 年代初,是日本工業化高潮時期,GDP 年均增長接近 10%,進入發達工業化國家行列。1950-1975 年,日本城市化率從 53.4%增至75.7%,年均增長 0.9 個百分點,成為高度發達的城市化國家。

??1973 年“石油危機”爆發,世界經濟陷入低迷,原油幾乎全部依賴進口的日本受到很大沖擊,制造業成本大幅上升。1974 年日本實際 GDP 增長率從上一年的 8%大降至-1.2%。經過一段時間調整后,日本走出危機,但從此經濟增速明顯放緩,1975-1990 年,日本實際 GDP 年均增長率為 4.5%。1975 年后日本的城市化也進入穩定階段。2000 年日本的城市化率為 78.6%,僅比 1975 年上升了 2.9 個百分點。

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