[諸葛找房]2019年房地產市場年報

2020-01-09 14:15:31

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-09
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:諸葛找房

??摘要

??2019年以來,房地產政策保持主線不變,地方微調為主,房地產金融政策強化執行力,同時對市場預期施以引導,對確保房地產市場全年平穩發展起到了重要作用。政策調控主要在兩個方面發力:一方面以中央定調“房住不炒”為定位,“因城施策,一城一策”為主要調控方式;另一方面政策調控“松緊結合”,既要遏制房價過快上漲,又要保持房地產市場平穩發展。今年各地政府為穩定房地產市場平穩發展,部分城市進行了政策松緊適度的微調。預測2020年房地產政策不會有較大幅度及范圍的放松,但結構性、區域性的微調仍是大概率事件。

??全國主要地級市住宅及商辦用地供求規模與去年基本持平,樓面價結構性上漲,土地市場延續低溫態勢。受到政策環境、融資渠道收緊以及上半年土地市場熱度的影響,房企拿地更加謹慎。全國開發投資增速維持高增長,商品房銷售面積增速收窄,40城新建商品住宅成交面積穩中有降,成交均價受到成交結構性影響小幅上漲。一線城市由于連續兩年成交量低迷,今年開始企穩反彈,成交量明顯上漲趨勢;二線城市整體成交量保持穩定,三四線城市市場下行態勢明顯,棚改支撐力度減弱以及市場需求透支的作用下,后續市場調整壓力仍較大。庫存持續高位運行且處于持續上漲趨勢,未來或將面臨去庫存壓力。新房成交結構逐漸轉變,市場由剛需時代逐漸向品質改善時代邁進。

??全國二手房市場在“房住不炒”、以穩為主的基調下,基本實現平穩運行。上半年市場價格先抑后揚,后期趨于平穩,年末回升至2018年12月水平。城市結構性差異明顯:分城市等級來看,一二線城市受政策調控壓力較大,2019年市場遇冷明顯,而三四線城市由于市場敏感度低,市場價格或存在滯后,全年整體表現優于一二線城市;分區域來看,因區因城施策下各區域市場表現各異,長三角經濟圈全年表現穩健,西北東北城市前三季度市場價格上漲顯著,珠三角經濟圈受區域規劃和政策利好帶動,年末逆勢上揚,而環渤海經濟圈和西南城市2019年市場則較為冷淡。同時,從重點城市市場情緒來看,2019年二手住宅市場整體上延續去年態勢,觀望情緒普遍濃厚,但個別重點城市受規劃和政策利好影響表現突出。

??政策篇:“因城施策”疊加“金融監管”,穩中多變促市場平穩

??一、“房住不炒”定位不變,“因城施策”松緊結合穩定房地產市場平穩發展

??(一)始終堅持“房住不炒”定位,政策主基調仍以“穩”為主

??2019年以來,政策層面始終堅持“房住不炒”的定位,“因城施策,一城一策”確保房地產市場平穩發展。今年來政策層面經歷了三個階段,由年初的平穩預期到年中的加碼預期最后到年末的平穩預期。4月份中央政治局會議重申“房住不炒”;7月份中央政治局首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”;12月份中央經濟工作會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”;12月全國住房和城鄉建設工作會議中對2020年重點工作也提到“著力穩地價穩房價穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,著力建立和完善房地產調控的體制機制?!?/p>

??12月18日國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會強調,當前房地產市場總體平穩,成績來之不易。保持房地產市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。一定程度上表明,目前房地產市場調控現狀和房地產市場運營發展基本達到了政策預期目標。

??(二)各地“因城施策”提速,微調已成普遍之勢

??“因城施策”在2015年首次被提及,2016、2017年政治局會議中也被提及過,但因市場問題“因城施策”在當時實際上是各城市“自行加碼”,直到2018年731政治局會議重新提及并強調堅持“因城施策”,“因城施策,一城一策”逐漸成為房地產市場調控的主要方向。進入2019年,隨著市場逐漸企穩并且出現分化,“因城施策”城市逐漸增多,上半年政策調控數量較少以收緊為主,下半年微調政策城市越來越多,政策多以人才新政及落戶寬松政策為主,甚至出現“因區施策”,如成都天府新區、廣州南沙和黃埔區等。

??2019年各地因城施策經歷了三個階段,方向上從普遍緊變為“緊松并行,以松為主”,政策類型上從“人才新政”也逐漸加大力度和范圍:階段一,1-4月份部分城市迎來新一輪人才引進與落戶政策寬松期,廣州、???、南京、大連、西安等城市紛紛下調落戶限制,市場預期有所好轉,成交量價有所上漲。階段二,5-7月份政府調控關注房價上漲過快城市,遏制房價過快上漲,住建部對房價漲幅過快的佛山、蘇州、大連、南寧城市進行預警,后期蘇州、西安等城市相繼調控政策加碼,維持市場房價穩定?;诖耸袌龊棉D預期被打破。階段三,8月份以后,各地人才政策不斷發力,多城市調整人才落戶門檻,長沙、江門、三亞等城市在全市降低人才落戶門檻。上海、天津、南京等城市針對特定區域放松限購。至此“因城施策”政策微調城市越來越多,政策調控的范圍也從一開始的人才政策逐漸擴展到特定區域放開限購政策。未來“因城施策”政策涉及的政策種類會更加豐富,政策范圍也會更加聚焦。

??1、緊:加碼調控房價過快上漲城市,遏制房價過快上漲

??4月19日,中央政治局會議重提“房住不炒”。同日,住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。隨后住建委又對近三個月價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧城市進行預警提示,嚴控房價過快上漲。

??“因城施策,一城一策”是2019年地方樓市調控的主旋律,5月份之后蘇州三次出臺政策促進房地產市場穩定,5月11日,蘇州出臺限售令;5月24日,出臺限價令,明確2019年房價漲幅不超5%;7月24日,蘇州限購、限售雙雙升級。6月國家統計局公布的價格指數,西安房價同比漲幅連續6個月領跑全國,6月20日,西安升級限購政策,政策力度較為嚴苛。在四季度大多數城市頒布寬松政策時,12月25日,南通政府發布《通知》:對市區銷售價格大幅低于周邊同類產品的新建普通商品住房項目實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿五年后方可轉讓登記。政策充分體現了當前穩定市場價格,穩定市場預期的決心,為保證房地產市場的平穩運行,各地政府要采取松緊適度的調控政策?!耙虺鞘┎摺辈⒉皇墙^對的寬松,而是松緊適度的微調。

??綜合而言城市為抑制房價過快上漲及保證房地產市場的平穩運行,城市可根據實際情況出臺限購、限售、限價相關的加碼政策?!胺孔〔怀础钡臎Q心不會變,地方調控嚴控房價過快上漲,確保房地產市場平穩發展。

??2、松:多城市微調政策,確保房地產市場平穩發展

??2019年超過30多個城市發布了人才新政政策,或直接放寬人才落戶和購房限制,或間接通過給予購房及租房補貼來吸引人才流入。例如:上海、天津、蘇州城市因區公布人才落戶及優先購房政策;南京、三亞、寧波等城市紛紛降低社保年限;佛山、宜昌等城市取消社保年限限制;杭州、蕪湖等城市則是通過人才安家補貼吸引人才流入落戶。

??放開落戶限制是對本地戶籍人員購房的放松,人才引進落戶政策的寬松是對外地戶籍人員的放松,都是通過降低或者取消落戶限制來擴大潛在購房需求。人才引進放寬落戶限制在今年下半年較為普遍,預計該情況還會延續至明年,也有可能成為明年城市政策微調的主要方向。

??“因城施策”內容不斷細化,由一開始的“因城施策”到后來的“因區施策”;由“人才”政策到“四限”政策;可見為穩定當地房地產市場平穩發展,政策范圍更加細化,政策內容更加豐富。各城市為穩定房地產市場發展,不斷優化現有政策,未來“四限”或將迎來邊際性寬松。

??二、房地產金融迎來最嚴監管年,成為市場轉向的“關鍵手”

??(一)加強各機構資金管控,強化房地產金融調控政策執行

??隨著一季度市場的升溫,特別是二線城市房價上漲的跡象非常明顯,政策開始頻頻加碼,資金監管趨向嚴格,從2019年5月份開始,房地產市場的信貸進入收緊態勢,嚴查資金違規流入房地產市場,房地產市場迎來史上最嚴監管年。

??5月份銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果?促進合規建設”工作的通知》,堅持在穩增長的基礎上防風險、治亂象。此次工作通知旨在嚴查房地產違規融資,聚焦五大重點,屆時房企面臨各種資金監管,表內外融資不得用于土地出讓金融資,資金通過影子銀行流入房地產等。購房端也是處于嚴格收緊的態勢,除了首付比例還維持在高位,個人消費貸款、綜合貸款、信用卡透支不得用于購房。

??隨后,銀保監對銀行、信托、外債融資上進行監管和限制,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金監管,并對32城市銀行機構開展2019年房地產業務專項調整,要求信托公司控制業務增速,提高風險管控水平,外債機構上房地產企業發行外債只能置換一年內到期的中長期境外債務。在執行上,各地大力執行監管并對違法行為給與嚴厲處罰,8月9日中信銀行因十三項違法違規行為,被合計罰沒2223.7萬元,刷新今年以來銀保監系統最高罰款記錄。截至12月17日,粗略統計19家信托公司共計領到33張罰單,其中,建信信托、中信信托、北方信托、中泰信托、百瑞信托、華信信托都兩度領罰,罰沒總額2037.36萬元,比2018年增加近40%。

??(二)金融持續收緊,房企資金壓力逐漸增大,市場策略或更靈活求變

??1、房企國內融資進一步受限,無奈尋求高成本海外債“解渴”

??資金面的收緊,無疑給房企帶來巨大影響,在517鞏固治理房地產金融亂象成果開始以后,根據國家統計局數據,房地產開發企業到位資金同比增速呈下滑趨勢,至1-11月,房地產開發企業到位資金同比增長7.0%,與2019年1-4月同比增速下降1.9個百分點,房企面臨較大的資金壓力,從房地產開發貸款余額來看,開發貸款余額增速直線下滑,同比增速從年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

??7月份,銀保監提出加強房地產信托領域的風險防范,針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會開展了約談警示,要求這些信托公司控制業務增速,提高風險管控水平。本次對信托的風險管控再次限制了房企信托的融資渠道,從中國信托協會數據上看,2019年三季度,房地產業信托余額為27811.9億元,環比下降5.1%,增速2016年來首次轉負。為了充裕企業內的現金流,房企不得不高成本發行海外債“解渴”,數據顯示,1月-11月,房企海外債券發行規模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%;海外債券融資成本為8.33%,較去年同期上升0.94個百分點。部分房企如華南城、大發地產、正商實業等以超過10%的利率進行海外融資。

??2、房企面臨償債高峰,房企負債前行

??2016年-2017年,全國商品房銷量大幅上升,一些房企加大力度補倉,促使房企加杠桿,帶來發債潮。從債券到期償還規模來看,2019-2021年為償債的高峰期,2021年為償債峰值。數據顯示,2020年、2021年房企債券到期償還額分別為4430億元、7155億元。隨著債務到期壓力上升,資金狀況逐步收緊,預計融資政策亦有望邊際改善,但前端融資監管仍難以松動,房企資金面或難現2019年年初寬松。

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