[華泰證券]地產融資跟蹤系列:如何理解地產金融的“長效機制”?

陳慎 劉璐 韓笑2020-01-09 08:12:48

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-09
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:華泰證券

??核心觀點

??1月3日,銀保監會發布52號文指出要落實“房住不炒”的定位,嚴格執行房地產金融監管要求,防止資金違規流入房地產市場,抑制居民杠桿率過快增長,推動房地產市場健康穩定發展。1月5日央行召開工作會議提出“補齊房地產金融宏觀審慎政策框架”、“加快建立房地產金融長效管理機制”。我們認為銀保監會表態基本和此前一致,更需關注央行關于地產金融的表述,其中“宏觀審慎”核心在于防風險而不是收緊,“長效機制”將包括數據監測系統、精細化管理、落實責任和部分短期政策的退出。繼續看好2020年地產板塊配置機遇。

??地產金融重提“宏觀審慎”和首提“長效機制”

??針對開年銀保監會、央行的地產金融表態,市場對前者的討論相對較多,但我們認為52號文對地產的表態基本和此前一致,主要落腳在防止資金“違規”入市和“穩住”居民杠桿。而更加需要關注的央行有關地產金融的表述,主要有兩個內容:1、加快補齊房地產金融等宏觀審慎政策框架。2017年前央行主要強調完善差別化住房信貸政策,而2018年會議中首次提到“房地產金融宏觀審慎管理”的表述,此次是時隔2年后再次出現;2、首次提到“加快建立房地產金融長效管理機制”。此前長效機制主要適用于房地產市場,這是其首次和房地產金融相掛鉤。

??如何理解“宏觀審慎”?——核心在于防風險而不是收緊

??次貸危機后,宏觀審慎政策開始在國際上獲得關注和運用,2016年IMF、FSB和BIS對其定義是“利用審慎工具來防范系統性風險,從而降低金融危機發生的頻率及其影響程度”?;仡櫸覈暧^審慎政策歷史,有助于我們理解為什么央行、銀保監會有關地產金融的表述總是放在“防范化解重點領域金融風險”之下,為什么去年12月易綱行長強調“對房地產融資逆周期調節”,也有助于我們理解宏觀審慎并不等于收緊地產金融,而是追求動態平穩,在土地市場、杠桿等過快上行時政策會收緊,回落和優化時政策也會改善。我們認為當前環境地產金融進一步收緊的調節空間已經不具備。

??如何理解“長效機制”?——精細化管理、部分短期融資政策的退出

??央行首次提到“加快建立房地產金融長效管理機制”,我們認為思路和宏觀審慎框架一脈相承。地產金融長效機制具體會有什么內容?我們認為可以和房地產市場的長效機制進行參照:1、會有數據監測系統;2、會精細化管理;3、會落實責任;4、長效機制的建設意味著部分短期政策的逐步退出。我們認為2019年以來部分地產融資層面過嚴的政策有望在2020年逐步退出,融資環境趨于平穩,但相對而言,具備更好信用、更有融資渠道的房企仍將擁有更好的機會,享受融資集中度提升。

??繼續看好2020年地產板塊配置機遇

??展望未來,我們認為流動性仍將持續改善,因城施策下需求端政策和房貸利率改善仍在進行,融資端政策有望觸底,房地產板塊低估值修復空間依然較大,優質房企業績增長穩定性以及高股息率,將共同孕育2020年的投資機會。我們繼續重點推薦:1、融資通暢的龍頭房企:萬科A、金地集團;2、成長型房企:中南建設、華發股份;3、存量資產核心品種:大悅城、招商積余、新大正。

??風險提示:行業政策不確定性;基本面下行風險;部分房企經營風險。

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