[克而瑞]2019年12月企業月報:年終數據環比上升,但難掩房企運營壓力

2020-01-07 14:51:29來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-07
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??企業分析

??合約銷售:12 月百強房企權益銷售金額環比提升 18.3%

??核心觀點: 

??1、12 月,房企進一步加大供貨力度和營銷力度以沖刺年終業績,TOP100 房企權益銷售金額環比增長 18.3%至 9903.4 億元,創全年單月規模新高。然而,市場真實情況并不如企業業績增速反映的那么樂觀,企業實際去化表現普遍不及預期。權益口徑下,百強房企的全年累計銷售金額同比增長 6.5%,不及 2017 年的 40.5%和 2018 年的 35.1%。行業整體規模增速顯著放緩,百強房企規模增長“失速”。

??2、從企業表現來看,39 家監測房企中,12 月實現單月同比上升和環比上升的企業數量均超 7成。龍頭房企中,碧桂園、萬科、恒大、融創保持領先,全口徑銷售額均突破 5500 億元。其中,碧桂園以 7715.3 億元累計銷售金額高居全口徑榜榜首,業績規模較上年同比增長 5.9%。萬科 12月繼續加大營銷力度,銷售業績在上月 545.4 億元基礎上環比提升 5.1%至 573.1 億元。恒大也以全口徑 6010.6 億元達成 6000 億元全年銷售目標,權益業績規模位居 TOP200 銷售權益榜第一。在經濟環境仍面臨外部不確定性以及行業增速趨緩、整體去化承壓的背景下,龍頭房企穩重求進,品牌效應和規模優勢持續凸顯。此外,保利、綠地、陽光城、金地、綠城、金科等規模房企單月業績環比增長也較為顯著,業績表現突出。

??3、總體而言,雖然目前市場整體去化壓力尚存,但行業將保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗,我們預計 2020 年企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下,百強房企內部的分化格局也將進一步持續。

??另一方面,伴隨著近年來行業項目合作開發日趨常態化,企業在擴充全口徑業績規模的同時,整體的權益比例相應降低。我們認為未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。同時,在市場去化承壓的背景下,企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”,未來業績規模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大,企業戰略布局、組織管控、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。

??企業拿地:本月土地成交量升價平,全年成交低位運行

??核心觀點:

??1、本月 31 家監測房企土地成交建面、成交總價繼續回升,但房企投資審慎態度依舊,后續市場情況仍有待觀察。年度收官月份,土地市場繼續回溫,成交總價和建面環比均有改善,31 家典型房企本月新增總建面為 3652 萬平,環比上月(剔除融創收并購)上升 42%;新增土地成交總價為 1753 億元,環比上月(剔除融創收并購)上升 47%;平均成交樓板 4799 元/平方米,環比上升 4%?;仡櫲?,土地市場持續低位運行,預期 2020 年房企審慎的投資態度難逆轉,投資仍將聚焦潛力型城市。

??2、盡管房企整體拿地力度收縮不如往年,但依然有綠城、金茂、世茂、金科等企業在積極納儲。其中世茂和金科兩家企業在收并購上面動作頻頻,金科股份受讓多個新城控股項目,世茂則先后收并購了泰禾、粵泰等企業的項目。綠城和金茂年內新增了多個規模產城項目,其中定位城市運營商的金茂在 2019 年拿下了 6 個產城項目,并于 12 月在杭州和福州收獲兩大地塊。競爭持續加劇的環境之下,這些積極納儲的企業通過良好的運營未來業績有望再上臺階。 

??3、本月典型房企二線城市土地成交占比環比回升 7 個百分點至 50%,廣州推地增加帶動一線城市投資占比上升至 7%,三四線城市拿地占比降至 44%,房企偏愛需求高風險小的一二線城市。從城市區域分布來看,中西部依舊是房企熱點投資區域,建面占比達到 33%,其中融創 182 萬方文旅項目落地武漢較為搶眼,前期熱度較高的昆明、重慶等地本月土地成交冷淡。三四線方面區域經濟實力強投資風險小的長三角和珠三角仍是當前市場環境下房企進駐的主力,汕尾、湛江、南通、徐州等地土地成交建面居于前列。  

??企業融資:12 月房企新增融資額環比上升 1.5%

??核心觀點:

??1、融資總量:本月 95 家典型房企的融資總額為 1222.6 億元,環比上升 1.5%,同比下降 16.3%。12 月的融資水平雖然同比減少,但較全年來說屬于上游,一方面由于面臨年關,房企融資也有所加強,另一方面,由于融資持續收緊,今年年底并未出現 2018 年年底的融資大爆發,融資額同比出現減少。從具體的融資方式來看,境內債權融資 876.98 億元,環比上升 21.8%;境外債權融資額122. 15 億元,環比下降 5.0%。2019 年全年 95 家典型房企共融資 15010 億元,同比增長 9.2%,其中境內債權融資 7647.39 億元,同比下降 0.61%,境外債權融資 5723.81 億元,同比上升24. 70%,此外,值得注意的是,2019 年股權融資同比增長 91.18%至 498.15 億元,主要是年內德信中國、銀城國際、中梁、新力等上市,融創、富力等企業進行了股權配售。

??2、融資成本:2019 年房企新增債券類 1 融資成本 7.03%,同比上升 0.50 個百分點。其中,境外債券融資成本達 8.11%,同比增長 0.84 個百分點。單月來看,12 月單月融資成本 9.05%,環比上升 2.47 個百分點;其中境外債券單月融資成本 10.66%,環比上升 3.48 個百分點,主要在于部分中小房企如佳源國際、銀城國際、正商實業等發行數額相對較大的高成本境外債。 

??3、企業表現:2019 年融資總量最高的企業為華夏幸福,融資總量 924.70 億元,主要華夏幸福發行了 73 億元的公司債,16.3 億美元的境外債,以及進行銀行貸款等融資。2019 年TOP11-30 房企融資同比增加 14.39%,增幅最大,也是是平均融資額最多的一個梯隊;融資成本最高的為 TOP31-50 的企業,融資成本達到 7.46%,較 2018 年增長 0.49 個百分點。

??營銷策略:12 月房企用“年后漲價”模式促銷年末沖刺

??核心觀點:

??1、12 月是房企沖業績的最后一個關鍵節點,為了加快資金回籠,各大房企依舊積極打折促銷。整體來看,平均讓利折扣延續 11 月趨勢在 8-9 折左右。

??2、營銷活動方面,繼“雙十一”房企借助電商平臺推出營銷活動后,“雙十二”除了常規活動營銷外,仍部分房企仍延續雙十一模式與電商平臺合作促銷活。另外有部分房企項目打出“元旦后漲價”的口號,漲幅為 3%-10%不等,旨在利用“買漲不買跌”的思維進行年底促銷。

??3、接下來又至返鄉過年時段,部分潛在購房者會把看房及買房推至春節后,雖然有部分項目表示元旦后要漲價,但可以預計整體的打折促銷潮將延續至農歷新年時段,同時折扣項目也將以三四線城市為主。另外可以預計的是短期內市場情緒難以逆轉,房企依舊要在營銷方式和營銷手段上積極創新。

??人事變動:華潤置地唐勇就職十月 辭任董事會主席

??核心觀點:

??1、年關將近,不斷傳出的房企高管離職的消息在業界掀起波瀾。從 108 家監測企業的人事變動情況來看,年末房企高層變動頻繁,變動數量和頻率明顯增加。

??2、12 月 17 日早間,華潤置地發布公告稱,唐勇因其他工作安排辭任公司董事會主席、公司執行董事、提名委員會主席、執行委員會主席、企業社會責任委員會主席及企業管治委員會成員職務。當日,華潤電力控股有限公司披露公告稱,因華潤(集團)有限公司內部工作安排,胡敏已辭任公司執行董事兼總裁,同時,唐勇已獲委任為公司執行董事兼總裁,由 2019 年 12 月 17 日起生效。唐勇于 1993 年加入華潤集團,曾任職于華潤物業有限公司,自 2013 年 6 月起,其擔任華潤置地有限公司董事總經理,于 2014 年 11 月起兼任華潤置地董事會副主席,并于 2019 年 2 月 12日獲委任為華潤置地董事會主席。 

??3、12 月 3 日,正榮地產控股股份有限公司在上交所官網披露了關于總經理、監事發生變動的公告。公告表示,正榮地產原控股董事兼總經理、法定代表人王本龍,正榮地產原控股監事會主席、審計風控部副總經理李祺,正榮地產原控股監事、風控管理中心監察部總經理楊震麟因個人原因,不再擔任正榮地產控股職務。同時,公司董事會決議免去王本龍公司總經理及法定代表人職務,任命劉偉亮為公司總經理及法定代表人。

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