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山西恒實被指售后返租難兌付 近30億分割商鋪銷售款去向不明

崔軍民2020-01-06 13:50:33來源:中房報

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??冬季的太原,寒風凜冽。位于太原市黃金地段長風親賢CBD商圈、占地300余畝的平陽景苑項目,在繁華都市的喧囂聲中,似乎并沒什么不同。該項目地面上的步行商業街人頭攢動,一些商業辦公樓也已整體出租并早已正常運營。

??然而,早在三年前,平陽景苑項目就讓3246戶購買分割商鋪的業主陷入了恐慌,分割商鋪找不到具體在哪兒,近30億元購房款不知去向。購買時承諾的每個月售后返租、每年返還總購房款10%的租金,僅執行了3個月就拒付了。

??平陽路街道辦給出的相關答復稱,該項目由于“經濟形勢走低,招商工作進展不順,地上商鋪空置率非常高,地下商鋪一直未能招商?!庇捎陧椖糠揭再Y金緊張為由停止向業主支付租金,引發不滿。從2017年3月1日起,這些業主開始聚集并奔波于各部門之間維護自己的權益,有不少業主甚至付出了被幾次拘留的代價,也沒有取得任何實質性進展。

??平陽景苑由太原市本土房企山西恒實房地產開發有限責任公司(以下簡稱“恒實集團”)的全資子公司山西恒實平陽房地產開發有限公司(以下簡稱“恒實集團平陽公司”)開發。據了解,該地塊的原址,曾是太原市小店區平陽街道辦楊家堡村,大約在2009年該村獲批城中村改造,并被確定為太原市政府確定的城中村改造試點村,也是城中村改造招商引資的試點村。而開發商恒實集團平陽公司以參與城中村改造的途徑獲得該地塊開發權。

??據恒實集團平陽公司公開數據顯示,該項目主要由兩棟五星級賓館、三棟甲級寫字樓、一棟SOHO公寓、十棟高檔住宅和十四棟獨棟商業樓以及一些配套設施組成。

??太原房地產市場售后返租的案例并不少見,甚至多個項目已被當地公安系統認定為“非法吸收公眾存款”而立案偵查。一樣的案例,平陽景苑項目的業主卻有著不同的命運,他們被當地各級公檢法機關推諉并拒絕受理。

??分割產權商鋪是否允許網簽?又是否允許銷售?中國房地產報記者試圖通過多種途徑聯系太原市房產管理局信息中心,但未獲回應。

??在記者的調查中發現,除了平陽景苑項目,恒實集團在太原市開發的天和福地項目和天和廣場公寓項目也處于停工狀態,這兩個項目的業主也正在因“開發商資金鏈斷裂”,在售樓處聚集維護合法權益。

??恒實集團的商業版圖背后所涉政商關系大有玄機,恒實集團實際負責人孫國太的妻子馬秀卿的另一重身份是山西省人民檢察院第三檢察部副主任、法學博士。記者還從知情人士處獲悉,恒實集團在多年前,還曾與山西省檢察院以“產權置換”的合作方式開發辦公樓、住宅區,雙方存在“利益糾葛”。

??市重點項目售后返租難兌付

??“我的商鋪大概就在這個位置”。購房戶向青(化名)在太原市平陽景苑項目19號樓四層用手指在空中畫了一個圈并告訴記者。而實際上,向青指畫的那個位置并沒有商鋪,而是一家少兒培訓機構租賃的辦公場所和樓內走廊。

??其實,向青在2013年購房時也知道,他所購買的所謂“格子鋪”是以售后返租方式購買的分割產權商鋪。向青多年來一直熱衷于地產投資,他原本在海南、山東等地投資了幾處房產,并都是穩賺。他看到平陽景苑項目的宣傳后,決定把外省的一套房子賣掉,在老家太原投資。作為多年來一直關注房地產市場動態的向青認為,這個項目位于太原市的正中心,處在最繁華的長風親賢CBD商圈內,地理位置優越,還是太原市政府的重點工程項目,自己在這個項目上投資一定是穩賺不賠。當時的宣傳彩頁上承諾每年返還總購房款的10%作為返租的租金,這也對向青充滿了誘惑。

??于是,向青經過深思熟慮后,在2013年花費了60萬元,購買了上述平陽景苑項目19號樓四層建筑面積大約21平方米的一套分割商鋪。

??向青告訴記者,本來想著開發商能按合同于2015年順利交房,但項目方卻拖延了交房時間。拖到了2016年,在交房時開發商又重新換了一份合同,把原來合同簽訂的時間也修改了,并同時簽訂了一份售后返租合同。返還租金的生效時間也隨后推遲,直到2016年10月才開始返還租金。然而,好景不長。讓向青沒想到的是,開發商僅支付了3個月租金后,因資金問題停止支付返租的租金?!奥犝f開發商沒錢了,這會不會使自己的投資打了水漂?”這讓向青陷入了恐慌。

??“既然是政府支持的重點工程,售樓時也在明顯的位置懸掛著時任太原市委某主要領導人的照片,怎么就一下子租金斷付了呢?”向青對此很疑惑。

??不過,記者調查得到,向青所說的那位時任山西省委常委、太原市委主要領導,早在2014年8月接受組織調查,并于2016年底獲刑。隨后,該領導的照片從售樓處被拆下。向青說“拆下領導的照片,那是后來的事情,那個時候商鋪都已基本賣完了?!?/p>

??與向青的商鋪有著相同命運的,據官方數據顯示,該項目有3246戶業主都購買了這種分割商鋪。

??平陽景苑項目位于太原市的核心區域,最繁華的黃金地段長風親賢CBD商圈,項目總占地300余畝。

??而上述3246戶業主購買的分割商鋪分別位于平陽景苑項目的地上和地下兩個部分。據官方數據顯示,其中地下商鋪2853戶,面積57285平方米;地上商鋪612戶,面積17320平米。每月需支付業主租金2300多萬。這些商鋪,分別以山西恒實平陽商業有限公司、山西恒實紫金谷商業有限公司、山西恒實壹加壹商業有限公司三家公司的名義與業主簽訂商鋪租賃協議。這些協議均約定,“每年以租金形式反饋房款的10%,租期五年,租金按月支付?!?/p>

??平陽路街道辦給業主的答復內容中顯示,“由于經濟形勢走低,招商工作進展不利,地上商鋪空鋪率非常高,地下商鋪從未能招商。截至2016年12月底,平陽景苑項目已累計支付業主租金3.13億元,隨后三公司(指與業主簽訂商鋪租賃協議方)出現資金緊張情況,無力按期支付業主租金,引發業主不滿。從2017年3月1日起開始上訪?!?/p>

??據了解,在平陽景苑項目上,有不少人投資數百萬元,甚至1000萬元、2000萬元。而據部分知情業主透露,其中有不少地方官員也參與其中,租金拒付了,這些人又都不敢出面維權。

??記者在走訪中還了解到,平陽景苑項目的住宅樓部分業主也因房子被開發商抵押而無法辦理房產證,正在四處奔波維權。

??監管缺位 問題樓盤被綠燈放行

??記者于2019年12月21日至24日在太原平陽景苑項目實地調查時看到,項目部分地下商場客流稀疏,但17、18、19號樓已全部出租,并人員爆滿。這三棟樓主要入駐健身、教育培訓和幼兒園等機構,其中19號樓整棟樓為教育綜合體。上述向青購買的“格子鋪”正是19號樓4層某號商鋪。記者看到,19號樓整棟生意紅火,客流旺盛。向青在一家少兒培訓機構租賃的辦公場所,用手指在空中畫了個圈,并告訴記者“我的商鋪大概就在這個位置”。

??據多位業主提供的合同顯示,每位業主的收房時間并不一致,2014~2016年間陸續有業主收房。而租賃合同的簽訂時間也不一致,分別在2014年11月、2015年7月、2016年10月三個時間段。

??恒實集團平陽公司陸續通知業主收房時,向業主提供了《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》。記者看到,這份質量保證書上蓋著恒實集團平陽公司的公章,工程質量等級顯示“合格”。但是收房后不久,有心細的業主發現,原來用作分割商鋪的玻璃墻不見了,少了這些分割用的墻體,這些商鋪也變成了虛擬的“格子鋪”。

??有關售后返租的相關規定,早在2001年,建設部頒布實施的《商品房銷售管理辦法》就已經明確:“房地產開發企業不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房?!?006年,住建部發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》明確,對承諾售后返租、返本銷售的,予以嚴肅處理。2011年1月4日,最高人民法院頒布《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》,該解釋第二條規定:“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的,將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰?!?/p>

??據工商信息系統顯示,太原市市場監督管理局在2018年曾對恒實集團平陽公司作出過罰款十萬元的行政處罰,處罰類型為“房地產廣告中出現融資或變相融資回報的承諾?!?/p>

??盡管如此,這一處罰未能阻擋著恒實集團平陽公司繼續虛假宣傳和公開銷售,項目推進的各個環節也被一路綠燈放行。有一部分業主已順利辦理了網簽,并簽訂了正式合同,而另外一部分業主,由于開發商把房產抵押給了銀行而網簽未能通過。

??分割產權商鋪是否允許網簽?是否允許銷售?一部分業主又是如何通過網簽的?中國房地產報記者通過多種途徑聯系太原市房產管理局信息中心,但未獲回應。

??在太原市規劃和自然資源局,建筑規劃管理科相關負責人告訴記者,“我們在規劃中并不存在這些分割商鋪。如果開發商把商鋪分割銷售了,那應該屬于銷售領域的事情。至于網簽是如何通過的、是誰允許銷的,這些都屬于銷售領域的問題?!?/p>

??此外,有業主通過其他途徑多方打聽求證,得知這些商鋪的消防設施至今也沒有通過驗收,并質疑這些商鋪存在一定的安全隱患。

??已銷售并已入駐商戶的這些商鋪是否通過了竣工驗收?分割商鋪是否符合規劃?

??記者于2019年12月20日至24日帶著上述問題走訪了太原市住房和城鄉建設局,該局質量安全管理科相關負責人告訴記者“查詢不到驗收的相關記錄”,在太原市建設工程質量監督站,監督一科和監督二科的相關負責人聯系總工程師查詢系統后臺后告訴記者“系統后臺沒有顯示已驗收信息”,顯然項目竣工驗收存在問題。

??記者走訪注意到,另一部分業主,由于開發商把房產抵押給了銀行而未能通過網簽。這些業主以無法辦理網簽合同無效為由,向當地法院提起了訴訟。但在訴訟期間,在開發商的運作下,這部分業主的商鋪成功解押,業主也以敗訴告終。

??30億銷售資金去向不明

??據官方數據顯示,購買分割商鋪的業主達3246戶,并且開發商每月需支付業主租金2300多萬元。按照上述數據,以及售后返租合同約定,“每年租金為房款的10%,租金五年,按月支付?!贝致杂嬎?,恒實集團平陽公司僅銷售商鋪所獲購房款已近30億元。

??記者走訪中發現,平陽景苑項目在售后返租模式下,其價格在同一時期內均高于周邊項目售價。恒實集團平陽公司以城中村改造的形式獲得地塊開發權。按照相關國家政策,該土地出讓后由當地政府以總地價大約90%的比例再返還給恒實集團平陽公司。這意味著平陽景苑項目以廉價的地價取得地塊,再以高于周邊樓市的價格銷售商鋪和住宅。然而,這筆巨額售樓款去了哪兒?

??有業主猜測,開發商把資金挪用到其他項目上了,記者在太原走訪發現,恒實集團在太原市開發的其他項目也處于停工狀態。其中天和福地項目主體已建成,而對面的天和廣場公寓項目則是用圍擋圈起的一塊空地。這兩個項目的業主也正在因“開發商資金鏈斷裂”,在售樓處聚集維護合法權益。

??就在中國房地產報記者采訪一個月前,中央信訪督查組赴山西省開展實地督查,并對恒實集團的天和福地項目進行了調查,發現天和福地項目也屬于城中村改造項目,該項目從2014年就已經售房了,按合同約定,應該在2017年12月、2018年6月和12月分批交房??蓸潜P卻非正常停工兩年,直到現在都無法按期交房。督查組認定恒實公司將該樓盤項目的部分資金挪作他用,結果導致資金鏈斷裂,樓盤建設全線停工。其中,監管部門存在疏忽管理,導致爛尾樓盤交房難。

??記者在走訪天和福地項目時注意到,該項目開發商山西恒實天和房地產開發有限公司(以下簡稱“恒實天和公司”)的股權曾作出過多次變更,先是2015年4月被深圳市一家融通資本財富管理公司100%股權收購,緊接著100%的股權又轉讓給了深圳平安大華匯通財富管理有限公司。而記者從一份相關的司法文書中看到,這些股權變更的目的在于項目融資。

??有關恒實集團的資金問題,除了資金鏈條斷裂之說,還有另外一個版本,“恒實房地產老板孫國太于2016年10月轉到新西蘭10億元?!痹撝槿耸坎⒏嬖V記者“這是從恒實傳出來的內部消息,并且當年有個中央駐山西省的督察也證實過此事?!钡@一說法,記者并沒能從恒實集團方面得到證實。

??不過,有接近地方政府的知情人士告訴記者,“恒實集團的資金問題源于與省檢察院之間的利益糾葛”。記者了解到,恒實集團與省檢察院早在多年前采取“產權置換”的合作方式,把省檢察院約20畝舊辦公區和30畝住宅區交由恒實集團進行開發,而恒實集團在省檢察院選定的約89畝新地址出資建設總建筑面積為10萬平方米的辦公樓及附屬設施。上述知情人士告訴記者,新的檢察院辦公樓建成后,由于國家下發了《關于黨政機關停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》,要求全面停止新建黨政機關樓堂館所,并在5年內,各級黨政機關一律不得以任何形式和理由新建樓堂館所。而省檢察院的新辦公樓嚴重超標,兩年的時間一直沒敢搬遷新址。導致檢察院新樓投入了大量資金,而舊樓由于沒法拆遷致使融資渠道不暢而資金斷裂。

??記者看到,省檢察院的新辦公樓除了省檢察院于2016年入駐,還有省監察委以及信訪等部門入駐。

??誰在為恒實商業亂局撐腰?

??租金斷付后,很多購買平陽景苑項目分割商鋪業主為了討要說法,從2018年開始四處奔波,他們去過了多個部門,但都無濟于事。他們曾多次到太原市公安局、以及小店公安分局經偵大隊,要求以非法吸收公眾存款案立案偵查,但最終答復是“不予受理”。理由是太原市公安局、以及小店公安分局、檢察部門認為不構成刑事犯罪。在太原市小店區法院要求集體民事訴訟,也未予受理。一些業主為了維護自己的合法權益,在穿梭于各個部門之間時曾被拘留。

??不過,恒實集團實際控制人孫國太的妻子馬秀卿值得一提。有多位業主告訴記者,在孫國太編織的恒實集團商業版圖中,始終有馬秀卿的身影存在。記者調查發現,馬秀卿的另一重身份是山西省人民檢察院第三檢察部副主任、法學博士。且馬秀卿多次以被執行人、上訴人、被告等身份出現在了多份司法文書中,并游刃于各級司法機關。

??中國房地產報記者查閱多份公開裁判文書發現,在山西省高級人民法院(2019)晉民初3號民事判決書中顯示,馬秀卿以保證人身份出現在了一起確認融資合同無效糾紛中,就該起案件,按照山西恒實天和房地產開發有限公司及其法人孫燕提供的證據,該融資主要用于天和福地項目的開發,山西恒實天和房地產開發有限公司是融資人。記者發現,馬秀卿參與的這些訴訟均與恒實集團的融資有關聯。

??就上述項目涉及相關問題,記者采訪聯系恒實集團,截至發稿也未獲得恒實集團的任何回應。

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